夫婦で共有名義の不動産は、離婚した場合にどうなるのでしょうか。
離婚をお考えの方も、そうでない方でも、一度考えたことはある方はいるのではないでしょうか。
今回は不動産の売却方法とともに、そういった疑問について解説します。
□離婚時に共有名義のままにするとどうなる？デメリットを解説します
離婚後も共有名義を解消せずにいると、夫婦ではないにもかかわらず、お互いの関係が続いてしまいます。
これにより、様々なデメリットが出てきてしまうので、それらのデメリットについて解説します。
1つ目に、共有物件の場合、それぞれの共有者にできることが制限されることが挙げられます。
長期の賃貸借、物件の売却など、重要な行為には他の共有者の許可が必要になります。
例えば、リフォームするだけでも、相手の許可が必要になります。
離婚後何かあるごとに相手に許可を取ることがストレスになる場合もあります。
スムーズに許可が取れる場合が多いですが、相手が許可を出さずにトラブルになってしまう場合もあります。
そして、元夫婦の共有物件の場合、物件を活用するには夫婦双方の合意が必要ですが、夫婦が離婚後に協力して物件を活用するのは困難です。
そのため物件を売却したい、という結論に至っても、相手が同意してくれるとは限りません。
2つ目に、無駄な維持費がかかってしまうことが挙げられます。
先ほど解説したように、物件を売却せずに放置した場合、物件を活用していないにもかかわらず無駄にお金が出ていく、といった状況に陥ります。
不動産を所有しているだけで、固定資産税がかかってしまいます。
不動産業者に管理を任せた場合、これに加えて管理費もかかってしまうでしょう。
これらの維持費は夫婦で分担するのが原則ですが、相手が清算に応じなかった場合、さらなるトラブルにつながります。
□共有名義を解消するには？単独名義にする方法を解説します
無駄な維持費を払ったり、トラブルを起こさないために、共有物件を解消してしまうことをお勧めします。
住宅ローンの有無で方法が異なるため、順番に解説します。
まず、住宅ローンがない場合です。
こちらは比較的簡単に手続きができます。
離婚協議書、財産分与契約書を作成後、それにもとづいて夫婦どちらかの単独名義に所有権の移転の登記をしましょう。
公平に財産分与する場合には、家の価値の半分の代償金を支払えばよいですが、夫婦双方の合意があれば、代償金なしで相手の単独名義に名義を移転できます。
次に、住宅ローンが残っている場合です。
共有名義の解消がローンがない場合に比べて難しい理由として、ローンの借入先の金融機関の許可を取らずに共有名義を解消してしまうと、住宅ローンの契約違反となる場合があるからです。
違反した場合、住宅ローンの一括払いを求められる場合もあります。
例えば、共有名義を解消するために妻に物件の名義を移転したくても、住宅ローンを完済しないと名義変更ができない場合があります。
また、ローンを完済する方法として、実家からお金を出してもらう、ローンの借り換えをする、といった方法が挙げられます。
これらの方法が取れない場合には、ローン完済までは共有名義を解消できない可能性が高いです。
このような場合、離婚前に家を売却することで、夫婦の共有物件の問題を解消できます。
□家を売却してトラブル解決！物件の売却方法を解説します
共有物件を売却する場合には、夫婦が共同で売却する必要があります。
残っている住宅ローンより物件の売却価格が高い場合、低い場合に分けて解説していきます。
まず、物件の価格が、残っている住宅ローンよりも高い場合です。
この状態を、アンダーローンといいます。
この場合には、物件の売却代金で住宅ローンを一括一括返済し、残ったお金を夫婦で分けることで、共有物件の問題を解消できます。
次に、物件の価格が、残っている住宅ローンよりも低い場合です。
この状態を、オーバーローンといいます。
この場合、物件の売却代金を住宅ローンの返済に充てるところまではアンダーローンと同じですが、財産分与ではなく残りのローンの支払いが発生します。
しかし、この時点で共有名義の状態は解消されるため、オーバーローンの場合でも物件の売却は有効な手段です。
残った住宅ローンを支払うのは住宅ローンの名義人となり、ローン名義人でない方は、住宅ローンの支払いをする必要はありません。
しかし、売るか決まっていない物件を査定することには抵抗を感じますよね。
自分の家の価格を知りたい方は、まず当社にご相談ください。
□まとめ
今回は、共有物件は離婚後にどうなるのかについて、売却方法とともに解説しました。
当社では、熊本市周辺で資産処分をお考えの方に、来店不要で売価想定の算出を行っております。
オンラインで資産処分のご相談ができますので、ぜひ一度ご相談ください。
当社スタッフが親身になってご相談をお受けいたします。
