賃貸や不動産投資などで所有しているアパートを売却しようとお考えの方がいらっしゃると思います。
今回は、アパートを売却する際にしておくべきことや流れ、注意点について紹介いたします。
□アパートを売りたい方が売却前にしておくことは？
アパートを売却する前にするべきことは、大きく分けて5つあります。
1つ目は、ローンがあるかどうかの確認です。
アパートを売却する際にローンがあると、その売却益をローンの返済にあてなければいけません。
そして、もしその売却益よりもローンの残債が多ければ、売却益を手にするどころか逆にお金がかかってしまいます。
アパートの売却益で新しい不動産の購入を考えている方は、ローンが残っているかどうか、ローンと売却益の差額を確認しておきましょう。
2つ目は、入居者への通知です。
売却予定のアパートが賃貸だった場合、アパートに入居している人に売却することを伝えましょう。
住人は家賃の支払先を変える手続きが必要になるからです。
あるいはアパートを取り壊して更地にして売却したい場合も、事前に住人に立ち退いてもらう必要があるので、必ず通知しましょう。
3つ目は、共有者への確認です。
アパートを複数人で管理している場合、共有者に売却することに賛成か反対かを確認しておく必要があります。
確認なしで売却してしまうと、後にトラブルになる可能性があるので、必ず意思確認をしておきましょう。
4つ目は、アパートの所有期間の確認です。
アパートの売却益に対して、必ず譲渡所得税という税金が課せられ、こちらの税率はアパートの所有期間が5年を超えているかいないかによって変わります。
5年以内だと短期譲渡所得として39.63%、5年以上だと長期譲渡所得として20.315%という割合になっており、長期の方が税率が低いことがわかりますね。
もう少しで5年を過ぎるというところで、売却してしまうと損をしてしまうことになるので、売却前は必ず確認しておくことをおすすめします。
5つ目は、売却相場の確認です。
アパートの価値を決める要因として、築年数と立地を考慮しなければいけません。
例えば築年数が20年を超えているアパートは、買主を見つけることが困難になる可能性が高いです。
特に木造住宅の場合は、劣化や損壊が目立ち始めると、さらに価値が落ちてしまいます。
立地に関しても、駅から遠い場所や騒音がする場所などは価値が下がる傾向にあります。
□アパート売却の流れは？
それでは実際に、アパートを売却する際の流れを紹介していきます。
こちらも大きく分けて5段階に分かれます。
1つ目は、不動産査定です。
アパートの価格相場を査定してもらい、売る際の価格の目安をつけておきます。
2つ目は、不動産会社との契約です。
査定が終われば、不動産会社に売却の旨を伝えます。
3つ目は、売却活動です。
売却活動とは、具体的には広告やホームページへの掲載などで、アパートが売りに出されているということを大々的に紹介する活動のことです。
4つ目は、売買契約です。
買い手が見つかれば契約が結ばれます。
不動産会社の方から登記、税金や様々な重要事項についての説明があります。
後になって知らなかった、聞いていなかったなどでトラブルにならないように必ずチェックしておきましょう。
5つ目は、引き渡しです。
□アパート売却に必要な費用と安く抑える方法とは？
アパートを売却する際には様々な費用がかかります。
売却するからと言って、お金がかからないわけではありません。
主に売却にかかる費用は以下の通りです。
・測量費
・印紙税
・仲介手数料
・抵当権抹消登記費用
・譲渡所得税
・立ち退き料
1つずつ解説していきます。
測量費は、不動産を売却する際に必要な測量図というものを作成する時にかかる費用です。
測量図は、土地の境界を記したもので、不動産売却の際に測量図の登記が必要になります。
相場はおよそ35~45万円です。
印紙税は、アパート売却時に作成する不動産売買契約書というものに課せられます。
仲介手数料は、不動産会社が売り手と買い手の間に入り、その成果に対して支払うものです。
その割合は、取引額によって変動します。
抵当権抹消登記費用は、不動産を所有するにあたって、金融機関からローンを受けていた場合、その不動産がローンへの担保とされています。
この担保の権利を抵当権と言いますが、抵当権はローン返済後も残るので、自分で抹消しなければならず、その際にかかる費用が抵当権抹消費用です。
譲渡所得税は、不動産引き渡しの際にかかるものです。
上記でも解説しているのでここでは省略します。
立ち退き料は、アパートを売却する際に、取り壊して更地にして売却するか、新しい建物を建てるなどする場合は、入居者の方に立ちのいてもらえないと工事ができません。
そのため、交渉を早く進めるために立ち退き料を払うのが一般的です。
□まとめ
今回はアパート売却の流れや費用について紹介しました。
アパート売却をお考え中の方はぜひ参考にしてみてください。
熊本市周辺で不動産売買をお考えの方がいましたら、お気軽に当社にご連絡ください。
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