住宅用や投資用など、不動産をお持ちの方で売却を検討されている方、固定資産税について不安はありませんか。
実は、所有する不動産を売却する際に「固定資産税」について気になる方が多いです。
そんな不動産売却後の固定資産税について、計算方法と負担者、そして清算時の注意点をご紹介します。
□不動産売却後の固定資産税はどう計算する？
初めに、不動産を売却後の、固定資産税の計算方法をご紹介します。
固定資産税の額を把握するには、「固定資産税評価額」と呼ばれるものを知っておく必要があります。
この「固定資産税評価額」とは、不動産の固定資産の評価額を表したもので、新しく建設した不動産に対する調査により決められます。
この評価額が高額であればあるほど、不動産の価値が高いと見なされ、固定資産税の額が上がります。
固定資産の価値を正当に評価してもらうためには、役所から調査の依頼が来た際に必ず対応しましょう。
一般的に、固定資産税は3年に一度再評価されますが、最初の評価額がその後の評価に大きく関わってくるので、調査は念入りに行ってもらうべきです。
固定資産税評価額が分かったら、後は計算式に当てはめれば固定資産税がわかります。
固定資産税は、「固定資産税評価額に1.4パーセントをかける」と求められます。
土地代以外の資産は、耐用年数も考えた上で評価されるため、支払い金額は期間を経るごとに安くなっていきます。
一方で、土地の評価額は、国土交通省が発表する「地価公示価格」と言うものに、70パーセントの税率をかけることで算出できます。
また、固定資産税については、「軽減措置」と呼ばれる措置が適応できることもあります。
例を挙げると、新築の物件の場合、5年間の固定資産税が半額になる可能性があります。
もちろん、措置の内容によっては、固定資産税を大きく抑えられることもあります。
固定資産税は長期的に見るとかなりの金額になるため、まずは物件にどのような措置が適応できるのか調べてみましょう。
□固定資産税は誰が負担する？
前半では、固定資産税の税額を把握するためには、「固定資産税評価額」を知る必要があると説明しました。
ここからは、固定資産税は買主と売主のどちらが負担すべきかについて解説します。
まず、固定資産税とはマンションや家屋などの固定資産に対して発生する税金であり、さまざまな課税対象が存在します。
この固定資産税が課税される条件は「1月1日の時点で所有しているかどうか」です。
そのため、年の初めに物件を所有していれば、その建築物に対しての税金が発生すると考えて良いでしょう。
しかし、年の半ばで物件を売却した場合、所有者が変更されるため、買主と売主の一体どちらが負担すべきか分からなくなってしまいます。
そのため、固定資産税の納税に関する以下の取り決めは、あらかじめ知っておきましょう。
＊納税する人は途中では変わらない
初めに知っておくべきことは、「納税者は途中変更されない」と言うことです。
つまり、1月1日時点で物件の所有権を持っているのであれば、買主であろうと売主であろうと納税の義務が発生します。
そして、付随して知っておくべきは「都市計画税」についてです。
これは、固定資産税に含まれるものであるため、課税の条件は固定資産税と同じです。
そのため、都市計画税がかかる地域だと、年の初めに所有権がある方は、固定資産税と都市計画税の両方を負担する必要があります。
＊課税対象期間は、翌年の3月末まで
固定資産税を払わなければならない期間は、その年の4月1日から次の年の3月31日までとなります。
つまり、その年の初めに所有権を有する方は、同年の4月1日から翌年の3月31日まで税金の支払い義務が発生すると言うことです。
ただ、課税の対象日が年の初めから年末の1年間か、または年度で区切るのか明確に定まっていないので、買い手と売り手の双方が同じ認識をしておく必要があります。
□固定資産税の清算をする際にはここに注意！
最後に、固定資産税の清算をする際に気をつけるべきポイントをご紹介します。
もし固定資産税を日割りで計算するのならば、以下の3つに注意しましょう。
＊法律では規定されていない
最初に、日割りで固定資産税を算出することは、法律では規定されていません。
したがって、話がややこしくなりそうであれば、売主が年度分を支払うのみにして日割り算出をしないと言う対応でも問題ないでしょう。
また、算出の際には、不動産会社などの業者に相談しても良いでしょう。
その方が、スムーズに算出でき、また買主とのトラブルも避けられるかもしれません。
＊確定申告の際に「譲渡価格」として追加する
次に、日割り計算をして算出した税金は、「不動産所得」として見なされるため、確定申告をする必要があります。
不動産代金と受理した固定資産税を合わせた金額に対して、「譲渡所得税」が発生します。
＊消費税が課税される場合もある
最後に、不動産の売却には消費税がかかる可能性があります。
個人で売買を行う場合には発生しませんが、不動産会社を売主とする場合には課税されます。
「不動産所得」は消費税の課税対象となるため、納税する必要が出てきます。
□まとめ
今回は、不動産売却後の固定資産税について、計算方法や注意点などをご説明しました。
不動産売却時の税金については、分かりづらいという声も多いですが、可能な限り情報を集めておくと良いでしょう。
熊本市周辺で不動産の売却を検討の方、疑問点がある方は、当社までぜひご相談ください。
