□土地を売るための3種類の方法

まず、土地を売るための方法を3種類ご紹介します。
土地を売る方法は、買取・仲介・国に売却する3つあるので順に解説します。

＊買取する方法

ここでの買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。
不動産会社を見つけてそのまま買取のやり取りをするので、売るまでの流れがとてもスピーディーです。
相手が不動産の取り扱いに慣れているので、交渉も円滑に進み早く売却したい方におすすめです。

ただし、仲介を通して他の買主に売る場合と比べると、少し売却価格が落ちる傾向にあります。
不動産会社にとっても、いつ買い手が見つかるかわからない土地を保持する必要がある、というリスクを背負うのでこれは多少仕方ないことではあります。

＊仲介する方法

不動産会社を仲介として挟み、土地の買い手を探してもらって売却する方法です。
先程の買取より高く売れることからもかなり人気のある方法で、場合によっては相場以上の価格になることもあります。

ただし、買い手が見つかるまで待たなくてはいけない、ということも忘れてはいけません。
人気のある土地人気のない土地でも買い手が見つかるまでの時間は変わってきます。
目安として、売却までに3か月程度かかることを見込んでおきましょう。
つまり、なるべく早く売りたいという場合には向かないことがあります。

＊国に売却する方法

土地によっては、道路や公共施設などの建設を目的として国が土地の購入をすることもあります。
比較的いい価格で取引されることも多く、ぜひとも用いたい方法ですが、残念ながら国からの提案がないとそもそも売却できません。
積極的に用いるというよりは、国から話を持ち掛けられてから考えるのがよいでしょう。

□土地をよい条件で売るコツ

ここでは、土地をより良い条件で売るための5つのコツをご紹介します。

1つ目は、相場の把握です。
土地の売却を考えたら、まずは今の相場を確認しましょう。
土地を売却するには、価格設定が必要で場合によっては値下げ交渉を持ち掛けられる場合もあり、自分の土地に対する知識はできるだけ多く持っておきましょう。
相場や過去の取引価格を知るためには、国土交通省の「土地総合情報システム」がおすすめです。

2つ目は、不動産会社選びです。
土地の売買では買う人と売る人の他にも、仲介人がポイントになってきます。
不動産会社にはそれぞれ特徴があり、地域や物件の種類などで得手不得手がはっきり分かれることもあります。
安心して売却を進めるために、自分の売却予定の土地となるべく似た特徴の土地を過去に取り扱っている会社を選びましょう。

3つ目は、必要書類を揃えておくことです。
土地の売買には複雑な手順や書類が必要なので、前もって用意しておきましょう。
最低限、土地の所有権を示す登記に関わる書類は用意することをおすすめします。

4つ目は、土地の情報を整理しておくことです。
買い手は、その土地に対してあまり知識がない状態で来ることもあり、質問が多く出ることが予想されます。
いざ土地について尋ねられても正確に回答できるように、自分の土地に関する情報は整理しておきましょう。
特に、聞かれがちなのが土地の売却理由ですので、きちんと答えられるようにしておきましょう。

5つ目は、土地を良い状態にしておくことです。
使っていない土地をそのままにしておくと、雑草が生えたり誰かがゴミを捨てたりする場合もあります。
当然ですが、買い手はそういった土地はあまり買おうとは思わず、値下げ交渉をされることもあるので、自分の土地はきれいに管理しておきましょう。

□土地をなるべく早く売るコツ

土地の売却には時間がかかるので、できることならなるべく早く売りたいですよね。
ここでは、土地を早く売るための2つのコツをご紹介します。

1つ目は、不動産会社に買取してもらうことです。
すでにお伝えしましたが、不動産会社に買取してもらうと、土地をとても早く売ることができます。
もちろん相手はプロですので困ったことがあればすぐに対応してもらえます。
買い手を探す手間や時間を待ちたくない、とにかく早く売りたいという方は買取してもらうのが手っ取り早いでしょう。

2つ目は、1～3月に売り出すことです。
1～3月は、春からの新生活や進学などに向けて、新しい住まいを探す人が多くなる時期です。
土地に対する需要も高まるため、買い手が見つかる可能性が高まります。
自分の土地を売る時期がある程度自由に選べるのなら、この時期に売り出しましょう。

□まとめ

今回は、土地を売る方法と、良い条件で売るためのポイントをご紹介しました。
土地の売買は大きなお金が動き慎重に進める必要があるので、信頼できる不動産会社をパートナーにしましょう。
熊本市周辺で不動産関係でお悩みの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

□築年数から判断するマンションを売るべきタイミング

マンションを売りたいタイミングは人によって様々だと思いますが、ここでは築年数を1つの判断基準としてどういった条件で売れるのかを解説します。

まずは、築年数が5年未満のマンションです。
マンションが建ってからあまり時間が経っておらず、部屋や設備の劣化がほとんどないので、新築マンションとあまり変わらないと見なされるかなり売りやすい物件になります。
流石に新築よりは少し値段が落ちますが、それでも十分な値段で売れるでしょう。

ただし、新築マンションの価格が安い時期や地域だと、さらに値が落ち、思ったような売却ができないかもしれません。

続いて、築年数が5〜10年のマンションです。
それなりに年数は経っていますが、まだまだ問題なく使える上に比較的安い価格で購入できることから、こちらも中々の需要があります。
ただし、マンションによってその状態に大きな差があるので、あまり良くない状態のものは売れにくくなってしまいます。

最後に、築年数が10〜15年のマンションです。
安いことが多いですが、かなりの築年数がたっているので家を購入しようと考える人にとって、あまり良い印象をあたえません。

ただし、マンションが修繕工事を行って状態がかなり良い場合は、すんなり買い手が見つかることもあります。

□高く売れるマンションの条件

ここでは、高く売れるマンションの条件を4つのポイントから解説します。

＊築年数

先程も解説した通り、築年数が新しいマンションは状態がよい傾向にあるので、人気があります。
つまり、売るかどうかを迷っているだけでも、マンションの資産価値は時間と共に下落していきます。
時には思い切って売却する決断も必要かもしれません。

＊交通アクセス

家選びで特に重要視される要素が交通アクセスですので、マンションが駅に近いほど価格は高くなります。
同じような物件でも、駅まで徒歩5分の場合とバスを使うことが必須な場所にある場合では、価格が2倍近くになってしまうケースもあります。

＊部屋の広さ

もちろん広い方が高く売れる、と考えられがちですが実はそうとも限りません。
そもそもマンションに住む方は、3世代一緒の大人数ではなく、2、3人といった少人数であることが多い傾向にあります。
あまり大きい部屋の需要はそこまで重視されません。
広いのに越したことはないが、駅に近い方がいいと考える人も多く、結果的に駅近くで広さが確保できていないマンションの方が価格が高くなります。

＊その時々での情勢

マンションに求められる要素や価格は情勢によって大きく左右されます。
現在、新型コロナウイルスの完成予防のためにテレワークが急速に普及してきました。
それに伴い、わざわざ職場に近いマンションを選ぶ必要がなくなり、交通アクセスより周辺施設を重視する方も増えてきています。

逆に、コロナの脅威が去った後では、再び交通アクセスのよいマンションの需要が急増する可能性もあるので、その時々の情勢を見極めましょう。

□マンションを売るときの注意点

ここでは、マンションを売るときの2つの注意点をご紹介します。

1つ目は、税金がかかることです。
マンションを売って譲渡益がでた場合、譲渡所得税とまとめて呼ばれる所得税と住民税と特別復興所得税の3つの税金がかかります。

特に注意しておきたいのが、この譲渡所得税はマンションの所有期間が5年以内か5年超かで税率が変わることです。
5年以内の短期譲渡所得では39.63パーセント、5年超の長期譲渡所得では20.315パーセントの税率になるので、5年付近の方は長期譲渡所得になるまで少し待ってみても良いかもしれません。

2つ目は、すぐに売れるとは限らないことです。
人気のある立地や条件でもすぐに売れるとは限らず、あまり好まれないような条件を持つマンションならなおさらです。
マンションを売り始めてから実際に売れるまで、平均して3～4ヶ月はかかると言われているので、少なくとも6ヶ月は前から準備しておくことをおすすめします。

マンションを売ることを考えたときは、まず不動産会社に相談しましょう。
恐らくまだまだマンションの売却に関して不安や疑問点をお持ちの方もいらっしゃるでしょうが、相談することでその問題を1つ1つ解決できます。
マンションを、「いつ」「いくら」で売りたいのかを決めてから相談すると、より具体的に話を進められます。

□まとめ

今回は、マンションを売る際の、価格を決める要因やタイミングの考え方ついてご紹介しました。
マンションをよりいい条件で、より確実に早く売りたい場合は、まずはその地域の不動産会社に相談してみましょう。
熊本市周辺でマンションの売却をご検討中の方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

□家を売却するときにかかる税金

家を住み替える時には、今ある家を売却して新しい家を購入します。
住み替えでは、税金はこの「売却」と「購入」の2つのタイミングで発生します。
売却時にかかる税金、購入時にかかる税金についてそれぞれ解説していきます。

まずは、売却するときにかかる税金を3つご紹介します。

＊印紙税

印紙税とは、不動産を売買する際の契約書にかかる税金です。
その税額は契約書に記載されている金額によって変わります。
例えば、1000〜5000万円の不動産売買の契約書であれば2万円の印紙税がかかります。

＊登録免許税

登録免許税とは、不動産などの登記にかかる税金です。
家の売買では所有権を移すので、登記の必要がありこの税金がかかります。
具体的にかかるお金は、所有権移転登記の場合、固定資産税評価額の1.5パーセントです。

＊売却益にかかる税金

上の2つは家の売却で必ずかかる税金ですが、不動産の売却で利益がでた場合、さらに他の税金がかかります。
具体的には、譲渡所得税と消費税の2種類がかかります。

消費税は個人の場合では基本的にはかかりませんので、ここでは譲渡所得税について解説します。
譲渡所得税は、不動産の売却で生じた利益に対してかかる税金です。
この譲渡所得税は、家の所有期間で税率が変わるということに注意しましょう。
所有期間が5年以内では39.63パーセント、5年超では20.315パーセントとなるので、もうすぐ所有期間が5年に達するという方は売却を少し待ってもいいかもしれません。

□家を購入するときにかかる税金

家を売却した時と同様、購入した時にも様々な税金がかかります。
このときかかる税金は、以下のようなものがあります。

・印紙税
・登録免許税
・消費税
・不動産取得税
・都市計画税

印紙税と登録免許税は家の売却のときと同様で、不動産をやり取りするときにかかる税金です。
売却時も購入時と同じ税率ですので、新しく取得する不動産の価格から計算しましょう。

消費税は売却の時にはかからないことも多かったですが、購入の時にはかかるケースも多いです。
消費税がかかるのは、不動産会社の仲介を通して物件を購入した場合です。
個人同士の売買では消費税はかかりませんが、万が一のトラブルのリスクもあるので一長一短でしょう。

不動産取得税は、不動産を取得・新築・増築したときに課税される税金です。
税率は、固定資産税評価額の4パーセントです。

都市計画税は、それぞれの市町村が町の開発などに用いる税金です。
それぞれの自治体によって税率が変化するので、あらかじめチェックしておきましょう。

□特例制度を活用しよう

これまでに様々な税金がかかることをお伝えしてきましたが、ここで税金を抑えるために是非とも活用してもらいたい、国が定めた控除や特例制度をご紹介します。
利用できる控除や特例を、売却時と購入時に分けてご紹介します。
先に注意点を上げますが、今からご紹介する制度は居住目的の住宅であることが前提条件です。
つまり、店舗目的や、居住しながら店を構えるような住宅では適用できない場合があるのでご注意ください。

＊譲渡益が出たときに使える3つの特例

1つ目は、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除です。
住んでいた家を売るときに使えますが、賃貸物件の場合は適用外です。

2つ目は、10年以上所有していた物件の軽減税率です。
売却した家及び土地を10年以上所有していた場合、税率が軽減されます。
先程の3000万円の特別控除と併用できるので、今一度要件を満たしているか確認しましょう。

＊住宅を購入するときに使えるの2つの控除

1つ目は、住宅ローン控除です。
居住を目的とした住宅ローンを新たに組んだ際に、ローン残高を所得から控除できます。

2つ目は、不動産取得税に係る特例措置です。
住宅を購入した際に課税される不動産取得税を、令和6年3月31日まで税率を4パーセントから3パーセントに軽減できます。
さらに、住宅を新築した場合は、課税標準から1,200万円を控除できます。

いずれの特例や控除でも、まずは国土交通省や国税庁のホームページから最新の要件を確認しましょう。
それぞれ対象となるために細かい要件がありますので、正確な情報を得ることが大切です。

□まとめ

今回は、家の住み替えで課税される税金と、少しでも税金を減らすための制度をご紹介しました。
住み替えはかなり手間がかかるので、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
熊本市周辺で家の住み替えをご検討中の方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

□家を売却することのメリット

ここでは、転勤の際に思い切って家を売却してしまうのメリットや注意点をご紹介します。

家を売却することの特に大きなメリットは、管理の必要がなくなることです。
転勤した後長い間家を使う予定がない場合、そのまま放っておいて大丈夫なのか不安に感じるのではないでしょうか。
ただ不安が生じるだけでなく、使っていない家にも維持費や固定資産税、火災保険料がかかります。
お金だけでなく時間も取られるので、面倒な維持を回避するには売却するのが楽な方法と言えます。

また、売却することによって現金化できることも重要なメリットです。
転勤先で新たに家の購入や賃貸を考えた場合、どうしてもお金がかかり2つの家を持つ余裕がないという方も多いのではないでしょうか。
そういった場合には、前の家を売却することで新しい家のための資金にできます。
家は築年数が経つにつれて資産価値も落ちるので、迷って中途半端な使い方になってしまうよりは、思い切って家を売ってみてはいかがでしょうか。

ただし、仲介で売却する場合は家の買い手がすぐに見つかるとは限りません。
余裕を持って売却の準備を進めておくか、すぐに売却できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

家を売却する際は、まずローンが残っているを確認しましょう。
ローンが完済できていない抵当権の関係上家主が自由に売却できません。

□賃貸に出すメリット

今度は、家の権利は保持したままで賃貸に出す場合のメリットや注意点をご紹介します。

メリットは何と言っても、お金が入ることです。
家を手放したくないけど、そのままにしておくのは面倒だという方におすすめの方法です。
家賃収入が入るだけでなく、入居者がある程度は家のメンテナンスしてくれるので、家を長持ちさせることができます。

一方で、お金が入るといっても見知らぬ人に家を貸したくないという方は注意が必要です。
部屋をきれいに使ってくれるのか不安だ、家賃を滞納されるのではないか、ご近所トラブルを引き起こさないだろうか、などと不安に感じる場合にはおすすめできません。

また、特別な事情がない限り借主に退去を求めることは出来ないことを知っておきましょう。
借主が契約更新をできる権利は法律で保護されているので、転勤が終わって元の家に住みたいからすぐに出て行ってもらう、ということは難しいです。

もう一つの注意点が、ローンを完済しているかどうかです。
住宅ローンは、本来自分で住む家の購入に使えるローンであり、賃貸を目的としている住宅には利用できないことがほとんどです。
賃貸に出すためにはローンの完済、つまりその時点での一括返済を求められる場合があるので、ローンが完済しているかを確認しましょう。

ただし、理由や期間によっては銀行が賃貸に出すことを認めてくれることもあるので、まずは一度相談してみましょう。

□転勤で家の扱いに困ったら相談すべき場所

実際に、急な転勤で家を離れざるを得ず、残された家をどうすべきか困ったらどこに相談すべきなのでしょうか。
一番良いのは、家の取り扱いの専門家である不動産会社に相談することです。
こういった事例に慣れている不動産会社も多く、どうすれば最善の選択肢になるかの適切なアドバイスが可能です。

住宅ローンを借り入れている金融機関に相談するという手もありますが、ローンの返済を優先したいと考え売却の提案になることが多いです。
結果的に賃貸の方が良かったという可能性も考えられるので、まずは不動産会社を利用することをおすすめします。

ただ不動産会社を選ぶといっても、会社によって取り扱う不動産の得手不得手があります。
特に受け持っている地域は大きな問題ですので、なるべく地元の不動産会社に相談しましょう。

不動産会社に相談する前には、スムーズな状況確認を行うために、自分及び不動産について確認できる資料を準備しておきましょう。
具体的には以下の資料です。

・登記済証もしくは登記識別情報通知
・間取り図
・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
・住宅ローンの残債がわかるもの
・本人確認書類・住民票・印鑑証明書
・住宅診断にかかる書類
・源泉徴収票や確定申告書など

中には取得に大変なものもあるので、用意できる範囲で構いません。
必要かどうか迷ったらまずは不動産会社に聞いてみましょう。

□まとめ

今回は、転勤が入った場合の家の扱い方ついてご紹介しました。
賃貸に出すか、売却してしまうかの選択肢になるかもしれませんので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
熊本市周辺で不動産関係でお悩みの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

□土地を売るまでの流れ

まずは土地を売るまでの流れを6つのステップに分けて解説します。
ここでは、仲介の不動産会社を通じて買い手に土地を売る場合の流れについての説明です。

1.家の査定をする
2.媒介契約を結ぶ
3.買い手を探す
4.内覧をする
5.売買契約を結ぶ
6.家を引き渡す

まずは、家の査定をします。
不動産会社に家の査定を依頼して、いくらで売れるかを考えていきます。
不動産会社選びは、売却予定の家の地域の不動産を多く手掛けている会社であること、売りたい家と似た傾向の不動産を取り扱っていること、これらがポイントです。

ただし、査定額はあくまでも目安で、必ずしも査定額通りで売らなければいけないというわけではありません。

次に、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に家を売る仲介をしてもらう契約です。
不動産会社は売却が完了するまでのパートナーとなりますので、信頼できる会社及び担当者であることが重要です。
相談相手が、ちょっとした疑問でも詳しく教えてくれ、適切な対応ができるかを見極めましょう。

媒介契約を結び売却する準備が完了した後は、次は買い手を探します。
とは言っても、宣伝は基本的に不動産会社が行うので、買いたい人が見つかるまで待ちましょう。
気になる場合は、具体的にどういった宣伝活動を行っているかを不動産会社に聞いてみましょう。

家を買いたい考えている人は、まずは実際に家の様子を確認する「内覧」をします。
家に対する印象はこの内覧で大きく決まるので、できるだけきれいな状態になるよう掃除しましょう。
買い手から質問を受ける場合もあるので、その家に関してなるべく知識を入れておきましょう。

内覧が終わった後は、売買契約を結ぶための交渉をします。
価格や引き渡しの日程、各種税金の負担はどちらがするのかなど、家の売買契約に必要な事項は様々ですので、仲介の不動産会社の人と慎重に話し合いましょう。
家の契約内容についてまとまったら、不動産会社が売買契約書を作成します。
印鑑など用意するものについて詳しくは仲介をしている不動産会社に聞いておきましょう。

契約が結ばれた後は家の引き渡しです。
買い手がお金を支払い、売り手が家を名義変更し、家の権利などに関わる書類を渡します。
家を売却した後は、忘れずに確定申告を行いましょう。

□家を売るときの注意点

ここでは、家を売るときの注意点を家を売る流れの段階に分けて解説します。

まずは家を売る前の段階です。
不動産と売るために媒介契約を結びますが、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類ありそれぞれ特徴が異なります。
その人の状況に合わせて選択するのが良いので、契約前に不動産会社に相談しましょう。

次に、販売中および契約時の注意点です。
契約の内容は全て売買契約書に記載されます。
逆に、口頭上でやり取りをしても契約書に反映されていない場合は約束は無効になっています。
契約書をしっかり確認し、契約内容に漏れがないかに注意しましょう。

最後に、引き渡し時での注意点です。
引き渡しの際は様々な書類を渡す必要があり、渡し忘れなどで後からトラブルになる可能性があります。
そのため、引渡し確認書を作成し、全て渡したことと渡す書類に漏れがないかを確認できるようにしましょう。

□家を売るときの税金

ここでは、家を売る際にかかる各種税金について解説します。

＊印紙税

印紙税は、不動産売買の契約書にかかる税金です。
税額は契約書に記載された金額によって決まっていて、100〜500万円では1000円、500〜1000万円では5000円、1000〜5000万円では10000円です。

＊登録免許税

家の所有権を移動させるときにかかる税金です。
税額は、中古住宅の場合はその評価額の2パーセントですが、一定の要件を満たせば軽減税率が適用されます。

＊譲渡所得税

譲渡所得税は、家を売却して生じた利益にかかる税金です。
譲渡所得は売却価格－購入時の価格－諸費用で計算され、これに一定の税率をかけます。
譲渡所得にかかる税率は所有期間が5年を境に変化し、5年以下の場合は39.63パーセント、5年超の場合は20.315パーセントです。

＊その他税金

他にも、固定資産税や都市計画税がかかります。
固定資産税は不動産の資産価値にかかる税金で、都市計画税は不動産に対して、その地域の行政がかける税金です。
どちらも1月1日に所有している人が払いますが、買い手と売り手で分けて負担するケースもよくあります。

□まとめ

今回は、家を売る流れや注意点、税金について解説しました。
不動産の売買には様々な準備が必要ですので、早めの内から流れを理解したり書類を用意しておくことが重要です。
熊本市周辺で不動産関係でお悩みの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

□土地を売るまでの流れ

まずは土地を売るまでの流れを6つのステップに分けて解説します。
ここでは、仲介の不動産会社を通じて買い手に土地を売る場合の流れについての説明です。

1.土地の査定をする
2.価格の決定をする
3.不動産会社と契約を結ぶ
4.買主を見つける
5.契約を結ぶ
6.土地を引き渡す

まずは、土地の査定をします。
土地の売却のためのパートナーと不動産会社を選び、土地の査定をしてもらいましょう。
不動産会社選びのポイントとして、その土地の地域の不動産を多く手掛けている会社であること、売りたい土地と似た特徴の不動産を取り扱っていること、この2点を意識しましょう。
不動産会社に査定を依頼し、実際に土地を見てもらってから約1週間で査定書が届くので、結果を確認します。

次に、土地の価格を決めます。
査定結果を基に土地の価格を決めますが、もう1点、周辺の土地の値段も調べておきましょう。
土地を買うことを検討している人は、周辺の土地も幅広く調べた上で立地や値段などの条件から土地を決めます。
そのため、付近により良い条件の土地がある場合は売れづらくなってしまうので、下調べした上で値段をつけましょう。

続いて、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に土地を売る仲介をしてもらう契約です。
不動産会社は売却が完了するまでのパートナーとなりますので、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
相談相手となる会社及び担当者が、迅速に適切な対応ができるかを見極めましょう。

ここまでで売却する準備が完了したので、次は買い手を探します。
不動産会社が土地の宣伝をしているので、土地を買いたいという人が現れるまで待ちましょう。
土地を買いたい人は、まずは実際に土地を確認する「内覧」をするので、土地はきれいにしておきましょう。

内覧が終わった後は、売買契約を結ぶための交渉をします。
具体的には、値段や引き渡し日、固定資産税をどちらが払うのか、など様々なことを決めます。
買い手から質問が出てくる場合もあるので、予め知識を入れておきましょう。

話がまとまったのなら、いよいよ契約を結びます。
ここで準備するものは、実印や身分証明書や印鑑証明書、売買契約書に貼る収入印紙などがあります。
何を用意するかについて詳しくは仲介をしている不動産会社に聞いておきましょう。

契約が結ばれた後は土地の引き渡しです。
引き渡しの当日は、買い手がお金を、売り手が土地の権利などの書類を渡します。
引き渡しが終わったら土地の名義変更をしなくてはいけないので、個人でやるかもしくは司法書士に依頼しましょう。
土地の売却により利益がでた場合は、忘れずに確定申告を行いましょう。

□土地を売るときにかかる費用

ここでは、土地を売るときにかかる費用を3つご紹介します。

＊仲介手数料

土地の売買契約が無事成立した場合、不動産会社に仲介手数料を払います。
手数料がいくらかは予め不動産会社に確認しておきましょう。
仲介手数料は法律で上限が決められているので、不安な場合は確認しましょう。

＊印紙税

印紙税は売買契約の文書作成にかかる税金です。
100〜500万円では2000円、500〜1000万円では10000円、1000〜5000万円では20000円、というように契約の値段に応じて税額は上がります。

＊譲渡所得税

不動産を売って得た利益にかかる税金です。
この譲渡所得税は、土地の保有期間が5年を超えると税率が約半分になるので、5年近くの場合は少し待ってから売却してもいいかもしれません。

□土地を売る際のポイント

ここでは、土地を問題やトラブルなく売るためのポイントをご紹介します。

1つ目は、流れをしっかり確認することです。
すでに流れはご紹介しましたが、土地を売りはじめる前にもう一度確認しておきましょう。
流れをしっかり把握することで、準備や日程を決めて計画的に進められます。

2つ目は、必要な書類を早めに用意することです。
土地の売却には様々な書類が必要で、中には取得に少し時間がかかるものもあります。
法務局や市役所などに行って取得する書類も多いので、なるべく早めから準備しておきましょう。

3つ目は、タイミングを見極めることです。
土地も売れやすい時期があり、1〜3月が特に早く売れる時期と言われています。
1〜3月は春からの新生活に向けて、マイホームのための土地の需要が高まるので、早く土地を売るために最適な時期です。

ただし、必ずしも待つべきというわけではなく、もっと優先すべき事情がある場合はそちらを優先しましょう。

□まとめ

今回は、土地を売る流れについて解説しました。
土地の売買ではまず最初に流れをしっかり理解して、信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。
熊本市周辺で不動産関係でお悩みの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

□大手不動産会社を選ぶことのメリットや注意点について

いざ不動産会社を選ぶことになると、どこに相談していいか分からないので、CMなどでよく名前を耳にする大手の会社を選ぼうという方も多いのではないでしょうか。
ここでは、大手の不動産会社に相談することのメリットや注意点を解説します。

＊大手の不動産会社のメリット

まず一番大きいメリットはそのネームバリューです。
買い手が不動産をどこから買うべきかについての知識がなく不安もある場合、まずは大手の会社から調べます。
大手ならしっかりサポートしてくれるだろう、という安心感を買い手に与えることが特に大きなメリットです。

もう一つのメリットは宣伝力の高さです。
大手の不動産会社は資本力がありたくさんの物件を取り扱っているため、宣伝力の高いシステムがしっかり確立されていることが多くあります。
特に、不動産会社を離れた地域の人にも宣伝できて、購入を希望する人を早く見つけやすいことがメリットです。
チラシだけでなくネットでの宣伝力の高さも無視できない魅力ですね。

＊大手の不動産会社の注意点

大手の不動産会社を選ぶ注意点として、地域に特化していないことにあります。
担当者が遠く県外から異動してきたばかりだということもあり、その地域についての情報量やノウハウに少々劣ってしまうこともあります。
地域についての知識やおすすめのやり方のアドバイスについては、中小の不動産会社に軍配が上がります。

また、大手不動産会社は1つの店舗が広いエリアをカバーするので、1人のスタッフが大勢の顧客を担当することもあります。
その場合1人1人の売主にかけられる時間が減ってしまい、徹底的にはサポートできないことも考えられます。
直接会って話し合いをしたい場合でも日程調整が難しくなるので、丁寧な対応ができない可能性がある点にも注意しましょう。

□中小の不動産会社を選ぶことのメリットや注意点

続いて、中小の不動産会社を選ぶことのメリットや注意点についてご紹介します。

＊中小の不動産会社のメリット

中小の不動産会社は、何と言っても特定の地域への専門性の高さが魅力です。
駅や交通アクセスなどの知識はもちろん、スーパーや小学校の場所など生活してから発覚しやすい問題についても事前に教えてくれます。
そのため購入者に対して余すところなくメリットを伝えられるので、より買い手の購入意欲を引き出せるでしょう。
その地域の物件を多く取り扱っているので、相場もより正確に判断することができます。

また、売主に対するサポートも豊富です。
大手不動産会社に比べて1人にかけられる時間が多いので、より親身になって売却活動をサポートしてくれるでしょう。
それぞれの顧客に合わせた柔軟な対応も得意ですので、多少手間がかかる不動産についても最後まで付き合ってくれる場合もあります。
より安心感のあるサポートを求めるなら、中小の不動産会社に相談することをおすすめします。

＊中小の不動産会社の注意点

欠点として、その不動産会社の力量を見極めるのが難しいという点があります。
大手なら一定以上の水準は期待できますが、中小の場合はどの程度の力量があるかは、パッと見て判断することはできません。
中小の不動産会社を選ぶ際は、過去の実績や取引先の成功例などを、ホームページで調べたり直接聞いたりするなどして慎重に見極めましょう。

□不動産会社の選び方

さて、大手と中小の不動産会社の特徴をご紹介しましたが、どちらがいいかと一概に決めることはできません。
あくまでご自身の状況や要望から判断することが大切です。
ここでは、大手や中小に限らず不動産会社が自分に合っているかを判断するポイントについて3つご紹介します。

1つ目は、自分の不動産を取り扱うのが得意な会社を選ぶことです。
不動産会社によって取り扱っているものに得手不得手は存在します。
土地の売却が得意な会社、家も含めて総合的な売却が得意な会社など、様々ですので、ホームページで実績を確認したり、社員さんに聞いてみたりしましょう。

2つ目は、サービスの内容です。
不動産の宣伝方法や中々売れない場合のサポートなど、サービスも会社によって異なります。
得意な不動産の情報と合わせて、こちらも直接問い合わせてみましょう。

3つ目は、担当者との相性です。
会社だけでなく担当者との相性がいいかも重要です。
問題が発生した時に、なるべく早く適切な対応ができるかがポイントになってきますので、担当者がしっかり話を聞いて丁寧な対応をしてくれるかを見極めましょう。

□まとめ

不動産会社の良し悪しは不動産が売れるかにも影響するので、しっかり情報収集してから慎重に選びましょう。
1人1人に寄り添った対応をご希望の場合は、中小の不動産会社がおすすめです。
熊本市周辺で不動産関係でお悩みの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

□不動産売却の大まかな流れ

不動産は不動産会社に直接する方法もありますが、ここでは仲介の不動産会社で不動産を売る場合の流れについての説明です。
不動産を売るまでの流れを5つのステップに分けて解説します。

1.不動産の査定をする
2.媒介契約を結ぶ
3.買い手を探す
4.売買契約を結ぶ
5.物件の引き渡し
まずは、不動産の査定をします。
不動産会社に家の査定を依頼して、いくらで売れるかを考えていきます。
査定は不動産会社もしてくれますが、事前に自分で調べておくと妥当な額か判断できるのでより安心です。
また、査定額は目安ですので、絶対に査定額通りで売るという必要はありません。

次に、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介をしてもらう契約です。
媒介契約を結んだ後はその不動産会社と二人三脚で売却を進めていくので、質問や対応などの様子から信頼できる会社かどうかをしっかり見極めましょう。
また、媒介契約も細かく3種類に分けられるので、どの契約を結ぶべきかも不動産会社に確認しておきましょう。

媒介契約を結んだ後は、いよいよ買い手を探します。
買い手を集めるための宣伝は基本的に不動産会社が行うので、売主は十分に宣伝できているかを確認しながら購入希望者が現れるのを待ちましょう。
購入希望者はまず現地まで赴き、実際の様子を確認する「内覧」を行います。
その不動産を買うかどうかの決断に大きく影響するので、内覧の前にはできるだけ良い状態にしておきましょう。

内覧が無事に終わり相手が買うことを決めたなら、次は具体的に契約内容を話し合います。
お金や日程、税金の話など、不動産の売買契約の詳細な要素は様々ですがここで決めてしまいます。
不動産会社が仲介人となり、各種取り決めを交わすので、細かい内容や用意しておくべき書類などはしっかり不動産会社に確認しておきましょう。

契約が結ばれた後は引き渡しをします。
買い手がお金を支払い、売主は不動産の所有権のための書類を全て渡します。
引き渡しが完了した後は、忘れずに確定申告を行いましょう。

□不動産を売るときの注意点

ここでは、不動産を売るときの注意点を3つ紹介します。

1つ目は、売却方法の選び方です。
今回紹介しているのは主に仲介を通じた売却方法の手順ですが、まだまだ他にも売却方法はあります。
「仲介」「不動産会社の買取」「任意売却」「買取保証付き売却」「リースバック」など様々な売却方法があるのでそれぞれのメリットやデメリットをあらかじめ調べておきましょう。
また、不動産会社にも相談して自分に一番合う方法を選択しましょう。

2つ目は、不動産売却にかかるお金です。
不動産売却のためには、仲介の不動産会社に支払う手数料だけでなく各種税金が必要になります。
支払うことになるお金は、「仲介手数料」「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」などがあります。
合計でおよそ不動産売却額の5〜7％の費用がかかるので、あらかじめ計算して用意しておきましょう。

3つ目は、引き渡しの注意点です。
所有権を移行するには様々な書類が必要で、渡し忘れなどがあると後からトラブルになってしまいます。
引渡し確認書を作成し、漏れなく全て渡したことを確認できるようにしましょう。

□不動産売買契約書に記載される内容

不動産の売買に関して最終的な取り決めは全て不動産売買契約書に記載されます。
ここでは、不動産売買契約書に記載される内容で特に重要なものについて解説します。

＊売買物件の表示

その不動産に関する詳しい情報が記載されています。
土地や部屋の面積などがしっかりと数値で記入されるので、不動産に関して正確に知りたい時はここを確認しましょう。

＊所有権の移転と引き渡し

不動産の所有権を移す日程および引き渡しの時期について記載されています。
当然、記載されている日程までに手続きを完了させておかなければならないので、間違いのないようにしっかり把握しておきましょう。

＊代金およびその支払日

売買の代金やその支払日が具体的に記載されています。
こちらも間違いないかチェックしておきましょう。

＊瑕疵担保責任

不動産を売却した後から瑕疵(品質上の問題)が見つかった場合、売主には修繕の義務があります。
家に住むのに重大な問題があった場合、後から契約解除することが可能です。
売主責任が生じる範囲と賠償請求ができる期限は契約書に記載されています。

□まとめ

今回は、不動産を売るまでの流れや注意点、不動産売買の契約書について解説しました。
不動産の売買契約を交わすためにかなりの手間や時間がかかるので、なるべく早くから不動産会社に相談し準備を進めておくことをおすすめします。
熊本市周辺で不動産関係でお悩みの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

土地の売却に関して、以上のようなお悩みをお持ちの方はたくさんいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、土地を売る際に必要な書類と、その取得のタイミングについて解説します。
ぜひ参考にしてください。

□土地の売却に必要な書類とその取得方法

土地を売却する際の必要書類は以下の通りです。

・本人確認書
・印鑑証明書
・登記済権利書
・固定資産税納税通知書

場合によって必要となる書類は、以下の通りです。

・住民票
・ローン残高証明書
・土地測量図と境界確認書
・建築確認済証、検査済証
・建築設計図書、工事記録図書
・耐震診断報告書
・その他証明書

土地売却の際は、書類の他にも、銀行口座や実印などが必要になってきます。

以下よりそれぞれの書類について解説していきます。

＊場合に関わらず必要な書類

「本人確認書」は、売主の本人確認をするために必要となります。
一般的な本人確認書は以下のものがあります。

・運転免許証
・パスポート
・マイナンバーカード

本人確認書は、土地を売る際に、さまざまな場面で必要となるので、必ず携帯しておきましょう。

「印鑑証明書」は、その名の通り。印鑑が自分のものであると証明するための書類です。
印鑑証明書は、役所の窓口で取得できます。

「登記済権利書」は、土地の持ち主を証明するための書類です。
また、平成17年以降に取得したものは、登記識別情報が代わりに発行されます。
こちらは土地の所有者があらかじめ所有しているものですが、無くした場合は法務局に問い合わせましょう。

「固定資産税納税通知書」は、その名の通り、固定資産税の納付額を確認するための書類です。
こちらも、その年の書類を元から持っている場合がほとんどですが、無くした場合は役所で取得できます。

＊場合によって必要な書類

「住民票」は、その土地の所有者の個人情報等が記載された書類です。
住民票が必要になる場合は、売主の住所が、売却する土地の住所と異なる場合です。
住民票は役所で取得できます。

「ローン残高証明書」は、その名の通り住宅ローンの残高を証明する書類です。
こちらは、売主が住宅ローンを返済中であれば必要になります。
取得方法は、ローンを借り入れている金融機関の窓口での取得になります。

「土地測量図と境界確認書」は、土地の広さや境界を示した書類になります。
こちらも、あらかじめ所有していることが一般的ですが、無くした場合は法務局に連絡し、法務局に保管されてない場合は、最計測する必要があります。

「建築確認済証、検査済証」は、土地を一戸建てとともに売却する際に必要な書類です。
この書類は、売却する不動産が建築基準法に則って建築されているかを証明するものです。
建築確認証も、あらかじめ売主が取得している場合がほとんどですが、無くした場合は再発行ができません。

その代わりに、役所に申請することで、この書類の代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記帳事項証明書」などを発行してもらうことが可能です。

「建築設計図書、工事記録図書」は、土地に建物を建てた際に発行される設計などに関する書類です。
これらの書類は必須ではありませんが、持っている場合は、用意しておきましょう。

「耐震診断報告書」は、土地や建物の耐震性能を証明する書類です。
こちらも、必須ではありませんが、持っている場合は用意しておきましょう。

「その他証明書」は、地盤調査報告書などが挙げられ、こちらも持っている場合に用意しておきましょう。

□各種書類の取得タイミング

次に、上記でご紹介した各種書類の取得タイミングを解説します。
書類を取得するタイミングは、査定のタイミングと、不動産会社との契約のタイミングの2つに分けられます。

＊土地の査定前に取得する書類

土地の査定前に取得する書類は以下の通りです。

・登記済権利書
・固定資産税納税通知書
・土地測量図と境界確認書

これらの書類はいずれも、土地を正確に査定するために必要になるものです。
固定資産税納税通知書で土地の相場を知ることができ、土地測量図と境界確認書によって土地の査定をより正確に行えます。

＊不動産会社との契約時に取得する書類

不動産会社との媒介契約時に必要となる書類は、以下の通りです。

・本人確認書類
・印鑑証明書
・ローン残高証明書
・建築設計図書、工事記録図書
・耐震診断報告書
・その他証明書

これらの書類は、場合によっては必要ないものもあるので、これらの必要書類の確認は、不動産会社と一緒に進めていくと良いでしょう。

□まとめ

今回は、土地を売る際に必要な書類と、その取得のタイミングについて解説しました。
今回お伝えした情報を参考にして、土地の売却をスムーズに進めてください。
何かわからないことがあった方や、熊本市周辺で不動産を売りたい、買いたいとお考えの方は、当社にご相談ください。

不動産を売却する際は、できるだけトラブルは避けたいですよね。
そこで今回は、不動産売却でよく起こるさまざまなトラブルについて解説します。
ぜひ参考にしてください。

□不動産会社とのトラブル

まずは、売主と不動産会社の間で起こるトラブルの例を2点ご紹介します。

1点目は、仲介手数料に関するトラブルです。

不動産の売却を、不動産会社に仲介してもらった際に支払う仲介手数料は、以下のように上限が決まっています。

・200万円以下の部分＝取引額の5％
・200万円超400万円以下の部分＝取引額の4％
・400万円超の部分＝取引額の3％

取引額が400万円を超える場合の簡単な計算式は以下の通りです。

仲介手数料＝取引額×3％＋6万円

仲介手数料は、ここからさらに消費税10％が課されます。

例えば、取引額が1000万円の場合、仲介手数料は360000円＋36000円＝396000円ということになります。

不動産会社の中には、この仲介手数料を、上限を超えて支払わせようとする会社があります。
そういったことを防ぐため、仲介手数料の知識はしっかりつけておき、また信頼できる不動産会社を選びましょう。

2点目は、囲い込みに関するトラブルです。

囲い込みとは、不動産会社が仲介した不動産を一般に公開しないことです。
囲い込みを行うことで、売却にかかる期間が伸び、不動産会社は売り手と買い手の双方から手数料を得ることが可能になります。

以上が、不動産会社とのトラブルの例として挙げられます。

当社は、お客さまを第一に考え、以上のような悪徳な手法は決して行いません。
また、熊本市周辺で高い実績と信頼を誇っています。
熊本市周辺で不動産売却をお考えの方は、当社にお任せください。

□買主とのトラブル

次に、売主と買主の間で発生しうるトラブルを2点ご紹介します。

1点目は、購入をキャンセルされることです。

不動産売却では、売買契約が完了したにもかかわらず、買主から購入をキャンセルされることがあります。
そういった場合は、買主に対して違約金を請求することが可能なので、覚えておきましょう。
また、契約段階で、キャンセルした場合の対応などを必ず書面上で確認しておきましょう。

2点目は、支払いなどの期限が延びることです。

不動産売却においては、買主が支払い期限をはじめとした、さまざまな手続きの期限が間に合わないことがあります。
さまざまな期限が伸びた場合、売主の計画が狂ってしまいます。

特に、住宅ローンの審査に時間がかかり、計画通りに売却が進まないことがよくあります。
こういったことを防ぐために、買主としっかりと情報共有を行い、計画を立てましょう。

□不動産自体に関するトラブル

ここでは、不動産自体に関するトラブルの例をご紹介します。
不動産自体に関するトラブルで多いものが、「瑕疵(かし)」によるトラブルです。
瑕疵とは、本来あるべき性能や設備、機能などが欠けていることです。

以下で瑕疵によるトラブルの例を3点ご紹介します。

1点目は、物理的瑕疵によるトラブルです。
物理的瑕疵の例は、不動産の耐久性が低くなっていることや、害虫の発生、雨漏りの発生などが挙げられます。

2点目は、環境的瑕疵によるトラブルです。
環境的瑕疵の例は、騒音のする工場や墓地の近くに立地することや、空港や線路沿いに立地することなどが挙げられます。

3点目は、設備の瑕疵によるトラブルです。
こちらは、水道やガス、太陽光パネルといったさまざまな設備が故障していたりすることが挙げられます。

以上のような瑕疵によるトラブルを避けるために、不動産を売却する際は、必ず瑕疵に関するチェックを行っておきましょう。
また、不動産会社には、瑕疵がある場合は必ず包み隠さず伝えましょう。
後からトラブルになった際に、対応等、非常に面倒なことになります。

□トラブルを避けるための不動産会社選び

今回ご紹介したトラブルを避けるためには、不動産会社選びが重要になってきます。

不動産会社を選ぶ際は、売りたい不動産が立地する地域で、信頼と実績がある会社を選びましょう。

やはり地元の不動産会社は、その地域での不動産売却に強みを持っています。
また、その地域の情報をたくさん持っているため、売却の手続きもスムーズに進みます。

さらに、取り扱っている不動産が多ければ多いほど、買主も見つかりやすくなります。

熊本市周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひ当社にお任せください。
高い信頼と実績を誇るだけでなく、1400件近くの不動産を取り扱っており、たくさんの方が日々不動産売買を行なっていらっしゃいます。

□まとめ

今回は、不動産売却でよく起こるさまざまなトラブルについて解説しました。
今回の情報を参考にして、トラブルが無いように不動産売却をしましょう。
何かわからないことがあった方や、熊本市周辺で不動産を売りたい、買いたいとお考えの方は、当社にご相談ください。