不動産売却の豆知識の特集　|　 熊本市全域の不動産（新築一戸建て・中古一戸建て・土地・マンション・収益物件）｜イエステーション株式会社すがコーポレーション本店・中央南店

「空き家を売却するうえでどのような費用がかかるか知りたい」
「空き家を売る際の税金をできるだけ抑えたい」
このような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売る際にかかる税金や、税金を抑える対策についてご紹介します。

□空き家を売る際にかかる税金と費用とは

1つ目は譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、空き屋の売却価格が取得費と譲渡費用の合計額を上回った場合にその利益分にかかる税です。
取得費は、減価償却費という建物の消耗や経年劣化を金額に置き換えたものを差し引いた購入費用や、購入時に契約した不動産会社に支払った仲介手数料などの合計額を指します。

譲渡費用は、売却時に契約した不動産会社に支払った仲介手数料や、購入者を探すための広告費などの合計額を指します。
税率は不動産の所有期間により異なり、5年以内であれば短期譲渡所得税として約40パーセント、5年を超えていれば長期譲渡所得税として約20パーセント課税されます。
親から相続した物件の場合、親が所有していた期間も含みますので注意してください。

取得費が分からない場合は、売却価格の5パーセントを取得費として扱える概算法を利用して計算します。

2つ目は相続登記時の登録免許税です。
相続した不動産の名義は、相続登記を行うことで変更でき、その際に発生するのが登録免許税です。
登録免許税は、固定資産税評価額証明書に記載された土地と建物の評価額に0.4パーセントをかけた額がかかります。
固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書と、各市区町村の役所にて閲覧できる固定資産課税台帳で確認できます。

3つ目は印紙税です。
印紙税とは、不動産売買契約書や領収書などの経済取引を伴う特定の文書に課せられる税です。
空き屋を売る際にかかる印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼ることで納税できます。

4つ目は契約した不動産会社へ支払う仲介手数料です。
仲介手数料とは、空き家が売れた際に不動産会社へ支払う報酬です。
宅建業法46条により上限が定められており、売却価格が200万円以下の場合は「売却価格×5パーセント＋消費税」、200万円超～400万円以下の場合は「売却価格×4パーセント＋2万円＋消費税」、400万円超の場合は「売却価格×3パーセント＋6万円＋消費税」で上限が求められます。

5つ目は空き家の解体費用です。
空き屋のある土地を更地として売り出したい場合は解体費用がかかります。
解体費用は、物件の構造や坪数によって相場が変わります。

□税金や費用を抑える対策とは

1つ目は公的制度を利用することです。
空き屋を売る時に利用できるいくつかの相続控除を以下にご紹介します。

＊相続した空き家の3000万円特別控除

相続した空き家を売って利益が出た場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。

＊相続した空き家の取得費加算の特例

こちらは、相続や遺贈により取得した空き家を売る場合に、譲渡所得の計算に用いる取得費に支払った相続税の一部を加算できる特例です。
相続税の申告期限の翌日から3年経過までに譲渡できていない場合、この特例は利用できません。

＊10年超所有軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える空き家を売った場合、譲渡所得税や住民税の税率が低くなる特例です。

2つ目は空き家を売る前にリフォームしないことです。
リフォームした空き家は高値で売れます。
しかし、安く買って自分好みにリフォームできる空き家の方がニーズがあり、買い手も早く見つかりやすいです。

3つ目は不用品をできるだけ自分で処分することです。
解体業者や不用品回収の会社に依頼もできますが、処分方法が異なっていたり、人件費がかかったりするため、自分で処分するより高い費用がかかります。

□特例を活用するために必要な手続きと書類について

まず、確定申告の手続きが必要です。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの間に発生した所得の合計額を、所轄の税務署に申告して納税することです。

基本的に会社員の場合、会社が年末調整を行って納税してくれます。
そのため、確定申告の必要はありません。
しかし、空き屋の売却により譲渡所得が発生する際に、特例を活用したい場合には確定申告が必要です。

また、確定申告書の提出の他にも以下の書類の提出が必要です。
・売却した空き家の登記事項証明書
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー
・被相続人居住用家屋等確認署
・耐震基準適合証明書

必要書類は特例ごとに異なり、上記以外の書類が必要な場合もあるので、活用したい特定があるなら事前にどの書類が必要なのか調べておきましょう。

□まとめ

今回は空き家を売る際にかかる税金や、税金を抑える対策についてご紹介しました。
空き家を売る際は税金を抑えるために特例を活用してみてください。
当社は豊富な売買実績があり、無料査定も行っています。
熊本市周辺で資産処分をお考えの方はぜひご相談ください。
皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

「空き家の売却を検討している」
「空き家の売却方法や注意点について知りたい」
空き家の売却を検討されている方は、売却方法や注意点について知りたいですよね。
そこで今回は、空き家を売却しない方が良い理由と空き家の売却方法や注意点についてもご紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□空き家を放置しない方が良い理由について

まずは、空き家を放置しない方が良い理由について見ていきましょう。
ここでは2つの理由をご紹介します。

＊固定資産税がかかる

1つ目は、固定資産税がかかることです。
空き家と言っても住宅を所有しているだけで、固定資産税を支払う必要があります。
空き家の場所が現在お住いの場所から遠い場所にあったとしても、1月1日の時点で家の所有者に課税義務があります。

また、家を維持するための費用も必要です。
空き家をきれいな状態で保持するためには、定期的にメンテナンスを行う必要があります。
そのため、空き家を保有している期間が長い分、維持費や固定資産税がかかってしまいます。

＊住宅用地の特例が適用できなくなる可能性

2つ目は、住宅用地の特例が適用できなくなる可能性があることです。
住宅用地の場合、固定資産税や都市計画税に優遇措置が設けられています。
地域によって割合は異なりますが、固定資産税なら最大で6分の1に軽減される場合もあります。

しかし、空き家対策特別措置法によって空き家として認定されてしまうと、この優遇措置を受けられません。
優遇措置を適用できなくなると税金の支払い額が大きくなってしまいます。
そのため、空き家として認定されるかもしれない場合は、早めに売却することをおすすめします。

□空き家の売却方法について

空き家を放置することをリスクについて理解していただけましたか。
ここからは、空き家の売却方法についてご紹介します。

＊空き家の古家付きのまま売却

1つ目は、空き家の古家付きのまま売却する方法です。
古家付きのまま売却する場合、家を解体する必要がありません。
そのため、売却するのに時間もコストもかかりません。
空き家を早めに売却したいという方は、古家付きのまま売却するのが良いでしょう。

デメリットとしては、売却価格が安くなりやすいことが挙げられます。
住宅の築年数が古いと、余計に物件の価格が下がってしまいます。
空き家を放置してしまうと、どうしても住宅の劣化が進んでしまいます。
なるべくきれいな状態で売却することで、少しでも売却価格を高くしましょう。

そのため、売却することを決定したら、なるべく早く行動にうつすことが重要です。

＊空き家を解体して更地にしてから売却

2つ目は空き家を解体して更地にしてから売却する方法です。
ケースによっては、家付きのまま売却することが難しい場合もあります。
そういった場合は、空き家を解体して更地にしてから売却する方法がおすすめです。
土地のみを売却する場合は、より高く売りやすいです。

また、人気のエリアであれば、すぐに買い手も見つかりやすいです。
しかし、デメリットとしては時間と費用がかかってしまうことが挙げられます。
住宅を解体するとなると多額の費用が必要です。
そのため、土地を売却できたとしても解体費用を踏まえると損になる可能性もあります。

解体する場合は、各種コストを考慮したうえで売却を検討しましょう。

＊空き家をリフォームしてから売却

3つ目は、空き家をリフォームしてから売却する方法です。
最近では、空き家をリフォームしてから売却する方も多いです。
リフォームすることで物件の価値を高められます。
物件の価値を高められることで、買い手も見つかりやすいです。

空き家として保有している期間が長いと、どうしても住宅の劣化が進んでしまいます。
そういった劣化した部分をリフォームすることで、物件の価値を高められます。
しかし、中古住宅を購入して自分のプランでリフォームしたいという方も多いです。
そのため、空き家をフルリフォームすることはおすすめしません。

また、リフォームを行う場合はリフォーム費用がかかってしまうことも理解しておきましょう。
そして、リフォーム費用が高くなってしまうと総合的な利益も少なくなる可能性もあります。

□空き家を売却する際の注意点について

ここからは、空き家を売却する際の注意点について見ていきましょう。
親から相続した不動産を売却することを検討している方もいらっしゃるでしょう。
そういった方は、不動産を売却する前に名義変更を行う必要があります。
そのため、法務局において名義変更を行いましょう。

また、リフォームした方が売れないケースがあるということも把握しておきましょう。
確かにリフォームすることで物件の価値は高くなりますが、自分でリフォームプランを考えたいという方には売れにくいです。

□まとめ

今回は、空き家を売却しない方が良い理由と空き家の売却方法や注意点についてもご紹介しました。
空き家を所有している方は、できるだけ早く売却を検討することをおすすめします。
熊本市周辺で不動産に関するご相談があれば、いつでも当社までお問い合わせください。
当社が皆様を全力でサポートいたします。

「相続した実家をどうするべきか迷っている」
「実家を処分する前にやるべきことがあるなら知りたい」
このような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
特に実家が遠方にある場合は管理し続けるのが難しいですよね。
そこで今回は、実家の処分方法と処分前にやるべきことについてご紹介します。

□空き家状態の実家で発生する問題とは

1つ目は建物や壁、門扉などが倒壊することです。
実家が遠方にある場合はなかなか管理に出向けないですよね。
人が住んでいない家は劣化するのが早く、建物や壁、門扉などが倒壊して近隣住民や通行人に被害を与える可能性もあります。
そうなった場合、空き屋の所有者が損害賠償を支払わなければなりません。

2つ目は空き巣に入られることです。
人の出入りが無い空き家に家電や家具、金品類を置きっぱなしにしていると、泥棒にとっては格好の的になるでしょう。
また、散乱されただけでなく、壁や床を傷つけられた場合は、空き屋を賃貸や売りに出す前にリフォームしなければなりません。

3つ目は浮浪者や動物が住みつくことです。
浮浪者や動物が住みつくと、体臭やフンによる悪臭、病原菌をまき散らされます。
このままでは賃貸や売りに出せないので、駆除業者や法律家に依頼して解決してもらう必要があります。

4つ目は放火される危険性があることです。
人目につかずに放火できる空き家は、愉快犯に狙われやすいです。
管理が十分でない空き屋からの延焼により近隣の住宅や敷地に被害が及べば、重大な過失があるとして扱われ、損害賠償を支払わなければなりません。
また、重大な過失があった場合は火災保険の適用外となる可能性も高いので、莫大な賠償金をすべて自費で賄わなければなりません。

5つ目は樹木の影響により近隣トラブルが発生することです。
空き屋状態の実家に庭がある場合、手入れをしなければ枝や草が成長し、近隣住民の敷地へ侵入してしまいます。
近隣トラブルへと発展すると、土地や物件の買い手が付きづらくなるので、樹木が植えられている庭がある場合は注意しましょう。

6つ目は増税されることです。
空き家対策の推進に関する特別措置法の施行により、管理が十分でなく、近隣へ悪影響がある空き家は特別空き屋に指定されるようになりました。
特別空き屋に指定されると、固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなり、支払うべき固定資産税が増加してしまいます。

□実家はどのように処分すれば良い？

＊身内の誰かが住む

まずは親族をあたって相続してくれる人を探してみましょう。
エリアによっては高額な相続税がかかるのが問題点ですが、土地の評価額を大幅に減額できる特例もあります。
適用条件に当てはまる場合は相続税の申告時に利用したい目的を伝えましょう。

＊賃貸に出す

相続してくれる親族はいないが、売却はしたくないという場合、賃貸物件として貸し出すのがおすすめです。
注意点として、賃貸経営のための準備に多くのコストや時間がかかることが挙げられます。

＊売却する

その土地や建物に思い入れが無い場合は売却するのが良いでしょう。
不動産会社は数多くありますが、得意としている分野は異なります。
そのため、売却したい時は売却実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。
当社でも不動産売却のご相談を受け付けております。

□実家を処分する前にやるべきこととは

1つ目は名義変更です。
相続した不動産には登記変更義務がありませんが、自分の名義に変更しておいた方が買い手が見つかりやすくスムーズに売却できます。
名義変更をする際は、固定資産税評価額から計算される登録免許税と、司法書士に依頼した場合はさらに司法書士手数料もかかります。
そのため、固定資産税評価額やエリアによっても異なりますが、名義変更にかかる費用は10～20万程度と思っておきましょう。

2つ目は遺品整理です。
不動産は基本的に物が一切ない空っぽの状態で売却します。
そのため、家具や家電などの遺品が残っている場合は親族との相談のうえで遺品整理を行いましょう。
遺品整理に時間が割けない場合は、遺品整理サービスの利用がおすすめです。

3つ目は仏壇の引っ越しです。
仏壇は菩薩寺に依頼し、魂抜きと魂入れという法要を行うと、自宅へ引っ越しできます。
実家の仏壇が大きい場合は、小型の仏壇を購入して、魂入れを行うと良いでしょう。
その場合、古い仏壇はお焚き上げをして処分してください。

4つ目は境界の確認です。
戸建て住宅を売却する場合、売主には土地の境界を明示する義務があります。
確定測量図があれば、境界が確定済みなので測量の必要がありませんが、なければ売却前に測量会社に測量を依頼して境界を確定させましょう。

5つ目は購入額が分かる資料を探すことです。
購入額が分かる資料があると、売却時の税金を大幅に抑えられます。
個人が不動産を売却した時に課せられる譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算されます。
購入額が分からないままだと引かれる取得費が少なくなるので支払う譲渡所得税が多くなるのです。

□まとめ

今回は実家の処分方法と、処分前にやるべきことについてご紹介しました。
実家が空き屋状態になっているのなら、売却してしまうのがおすすめです。
当社はお客様に希望に沿えるような売却プランを用意しており、売却実績も豊富です。
熊本市周辺で資産処分にお困りの方はぜひ当社までお問い合わせください

最近離婚された方や離婚を検討されている方はいらっしゃいますか。
離婚する際に固定資産をどうするかというのは非常に難しい問題です。
特に一緒に住んでいた家をどうするかは悩ましいポイントですよね。
そこで今回は、離婚で自宅を売ることのメリットと売却のタイミング、家の財産分与の注意点についてご紹介します。

□離婚で家を売るメリットとは？

ここでは離婚した際に家を売るメリットをご紹介します。

＊離婚後の人生プランを見直せる

離婚の中で家を売る最も大きなメリットは人生設計を見直せることです。
離婚後にも子どもや仕事の都合で家に住み続ける場合、さまざまな問題が生じます。
男性が住宅ローンを組んでいる住宅に女性が住み続けるならば、男性が住宅ローンを返済し続けるか、住宅ローンの名義を女性側に変更することが必要です。

しかし、男性側名義の住宅に住み続けるということは男性の住宅ローンの返済状況によって生活が左右され、家を失ってしまうこともあることを把握しておきましょう。

＊生活費の負担が減る

住宅がどのような種類であっても所有するにはたくさんの税金や維持費が必要です。
住宅ローン以外の負担は小さそうに見えますが、積もり積もって大きな負担になってしまいます。
そのため、住宅を売却してそれらの負担をなくし、できるだけ最小限の生活に切り替えることをおすすめします。

＊精神的な負担を減らす

離婚後には気づかないうちに精神的ストレスがかかってしまうものです。
その際に財産問題について考えると大きなストレスになってしまい、疲れてしまいます。
そこで住宅を売却することでストレスを大きく軽減できます。

□離婚の際に家を売るベストタイミングとは？

離婚の際に家を売る時期は主に離婚前か離婚後の2つがあります。
しかし、ベストなタイミングは人によって変わるので、それぞれの場合に分けて説明します。

離婚前に家を売るのが合う人は2つのポイントがあります。
1つ目は、住宅の売却が完了するまでは離婚を待てる人です。
一般的に不動産が仲介すると、売却の最終手続きが完了するまでに3～6カ月かかるので、それまで待つ必要があります。

2つ目は、離婚後はお互いのやり取りを避けたい方です。
離婚後はお互いのスケジュールが合いづらかったり、精神的に会うことが難しくなったりします。
離婚前ならばスケジュールを合わせやすいため、円滑に話を進められます。

また、離婚後にやり取りをすることでトラブルになってしまうこともあります。
意見が合わず、精神的なストレスが大きくなってしまうことも少なくありません。
そのため、離婚前に住宅を売っておくことで、そういったトラブルを防げます。

一方で、離婚後に家を売るのが合う人には3つのポイントがあります。

1つ目は、早急に離婚したい方です。
住宅の売却には長い時間がかかるため、離婚前に行うと長く待つことになるので早く離婚したい方は、離婚後に売却するのがおすすめです。

2つ目は、家をなるべく高く売りたい方です。
離婚の協議中は大変なものなので、並行して住宅の売却を検討すると十分に集中できない可能性があります。
家をより高く売るためには入念なチェックが必要なので、集中できる環境が必要です。

3つ目は、家を早く売る必要がなく、離婚後にコンタクトをとることに抵抗がない方です。
家を売ってすぐに現金を手に入れたい、ローンの支払いを続ける必要がないなど、家をすぐに売る理由がなく、お互いにコンタクトを取り合うことに対しての抵抗感がない方は離婚後に家を売却すると良いです。
離婚後に話してもトラブルにならなければ、ゆっくりと決められますし、ストレスも軽減できます。

□家の財産分与で押さえておきたいポイント

ここからは、家の財産分与を行う際の注意点について説明します。

1つ目は、婚姻前に購入した住宅でも財産分与の対象になる場合があることです。
夫婦のどちらかが婚姻前から所有していた家は特有財産と呼ばれ、財産分与の対象から外れます。

しかし、結婚前にどちらかが購入した家でも結婚後にローンを支払った分に関しては共有財産と認識され、財産分与の対象になります。
この割合を計算しておくことで大きな目安になるため便利です。

2つ目は、売却できないこともあることです。
離婚調停中に夫婦のどちらかが居住していて、かつ売却を拒否していたり、離婚調停で結婚後の共有財産と判断され、どちらかが反対していたりすると売却は不可能です。

3つ目は、オーバーローンは財産分与の対象にならないことです。
オーバーローンとは売却時に売却して得たお金よりもローン残高の方が高いことです。
この場合は、そもそも財産分与の対象になりません。

□まとめ

今回は離婚の際に住宅を売ることのメリットとベストなタイミング、財産分与の注意点について説明しました。
離婚は環境の変化によるストレスが大きくかかります。
そのため、住宅を売ることによってストレスを減らしておくことは大切です。
熊本市周辺で資産処分をご検討の方はぜひ当社までご連絡ください。

近年、日本では離婚率が増えており、離婚が身近なものになっています。
現在、離婚を検討している方や離婚協議中の方も少なくないはずです。
そこで今回は、離婚する際にマンションを売却しない場合のリスクと売却する際の注意点、マンションを売却する際にかかる税金と諸費用についてご紹介します。

□マンションを売却しない場合のリスクとは？

離婚後もそのマンションを残しておくことは大きなリスクを背負うことになります。
マンションの維持費がかかるだけでなく、トラブルの原因になることもあります。
ここではマンションを売却しない場合のリスクとトラブルの事例についてご紹介します。

＊売却ができなくなるリスクがある

不動産を売却する際には名義本人の売却の意思が確認される必要があります。
もし夫と妻の共有名義のマンションに妻と子供が残る場合、マンションを売却したいと思い立ったときに夫とコンタクトが取れる保証はありません。
コンタクトが取れなければ売却は難しいです。

過去の事例として会社を立ち上げた夫が失踪してしまい、結果的に妻や夫の母親にローンが請求されたということがあります。
このケースでは、結果的に夫とはコンタクトが取れず、マンションを売却できませんでした。

＊名義人がローンを払わなくなる

不動産の名義に比べて、ローンの名義人は変更が難しいです。
ローン名義が夫、連帯保証人が妻というケースが多くあります。
この場合夫が支払いをやめてしまえば、連帯保証人に返済の命令が通知されます。
ローンの滞納は名義人でない人や離婚した夫婦で気づくことは難しいです。
金融機関からの返済命令では一括返済を要求されることもあります。

過去の事例として、離婚して10年後に元夫が支払えなくなったローンの催促状が届いたということがあります。
この場合、この方は連帯保証人だったため、ローンを返済しなければいけません。

□離婚でマンションを売却するときの注意すべきポイント

ここでは離婚時に不動産を売却することの注意点について説明します。

1つ目は、売却は早めに行うということです。
離婚時の不動産売却は時期が大切です。
基本的には離婚後に売却を行うのがおすすめです。
離婚前に売却を行って財産を分けると贈与と認識され、贈与税が生じます。

また離婚は大きなストレスがかかってしまうので、離婚に関する問題が解決した後で、話を進めることで精神的な負担が減ります。
これらのポイントから離婚後でなるべく早い段階で売却を行うことが理想的と言えるでしょう。

2つ目は、オーバーローンの売り方に注意することです。
オーバーローンとは住宅ローンの残りが売却額を上回っている状態のことです。
オーバーローンで不足分を自己資金で返済できない場合は通常の売却が行えません。
そのため、任意売却を行う必要があります。
任意売却は債権者と交渉して住宅ローンの残りを圧縮処理するという方法です。

しかし、任意売却ではローンを完済したことにはならないため、信用情報機関のブラックリストに入ってしまうというデメリットがあります。
ブラックリストに入ってしまうとクレジットカードを作ったり、融資を受けたりすることが一定期間できなくなるので注意が必要です。

□離婚後にマンションを売却するときにかかる税金と諸費用

マンションを売却した際にかかる費用は売却総額の約4パーセントと言われています。
決して少ない額ではないので財産分与にも影響することがあります。
そのため、どういったお金がどれだけかかるのかを知っておく必要があります。
ここではそれらについて説明します。

まずは税金についてです。

1つ目は、印紙税です。
契約金額によって税率が変わります。
例えば、500万円以上で1000万円以下のものには本則税率が1万円かかります。
1000万円以上で5000万円以下のものには本則税率が2万円かかります。
他にも金額によって本則税率が変わるので確認が必要です。

2つ目は、登録免許税です。
売却するマンションのローンを完済して売却する場合はマンションの抵当権を抹消する必要があります。
一般的には司法書士に委託することが多いですが、委託するためにも費用が別途でかかります。
登録免許税は不動産1物件当たり1000円で、マンションの場合は建物と敷地を別々に数えるので2000円かかります。
また司法書士の報酬は1万円前後です。

3つ目は、譲渡所得税です。
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得とみなされ、39.63パーセントの税率がかかります。
一方で所得期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得とみなされ、20.315パーセントの税率がかかります。

続いて諸費用について説明します。

1つ目は、仲介手数料です。
仲介手数料はマンション売却の際にかかる最も高額な出費です。
契約金額によって報酬額が変わります。
200万円以下の場合は5.5パーセント、200万円以上で400万円以下の場合は4.4パーセント、400万円を超える場合は3.3パーセントです。

2つ目は、引っ越し費用です。
引っ越し費用は夫婦間の合意によって変わるため、ご自身でしっかりと確認しておきましょう。

□まとめ

今回は離婚でマンションを売却しないことのリスクと売却の注意点、マンションを売却する際にかかる税金と諸費用についてご紹介しました。
離婚する際には、どういったお金がかかるのかを確認しておくことで、安心できます。
熊本市周辺で資産処分をご検討の方はぜひ当社までご相談ください。

「親から相続した土地を持て余している」
「いらない土地を売りに出しているがなかなか売れなくて困っている」
このような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、いらない土地の処分方法や注意点についてご紹介します。

□いらない土地を所有しておくデメリットとは

1つ目は固定資産税がかかることです。
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している場合に納めなければならない税金です。
使っていない土地でも勝手に所有権を放棄できないので、毎年払い続ける必要があります。
使っていない土地を農地として活用できれば固定資産税が安くすみますが、その場合は管理コストがかかるので負担であるのは変わらないでしょう。

また、更地の場合は税金が安くなる特例が適用されないので、高額な固定資産税を納めなければなりません。

2つ目は管理に手間がかかることです。
雑草が生え放題になっていると害虫が発生しますし、空き屋が建っている場合はだれも住んでいないからとゴミを不法投棄されたり、放火されたりする可能性もあります。
このように近隣住民に悪影響を及ぼしてはならないので、建築基準法や特別措置法により空き家の所有者には管理責任が発生すると定められています。

そのため、使っていない土地と言えども定期的に管理しなければならないのです。

3つ目は損害賠償が発生する場合があることです。
もし空き屋の管理不足が原因で近隣住民や通行人に被害が出たら、空き屋の所有者がすべての責任を負わなければなりません。
そうなった場合、損害賠償を請求されるでしょう。

4つ目はトラブルが起きた土地は売れにくくなることです。
使い道のない土地だからと荒れ放題のまま放置して近隣住民とトラブルが起きた場合、その土地は売れにくくなります。
理由としては、不動産会社を通じて土地を売る際に、近隣トラブルがあったと説明する義務があるからです。

そのような土地をあえて買いたいとは思いませんよね。
そのため、余計なトラブルが起きる前に売ってしまうのをおすすめします。

5つ目は将来の子どもへの負担になることです。
自分ですら持て余している土地を、相続税や固定資産税を支払わせてまで子どもに託したくないですよね。
その土地から何かしらの収益を得られる見込みがあるなら良いのですが、その可能性がない場合は負担にしかならないので注意してください。

□土地を処分する方法とは

＊土地を寄付する

主な寄付方法は3つあり、1つ目は自治体へ寄付する方法です。
土地の寄付先として思い浮かびやすいのが自治体だと思いますが、実際は使用する目的や見込みがない限り寄付を受け付けてくれません。
そのため、あまり期待できない方法でしょう。

2つ目は個人へ寄付する方法です。
土地は、相手の合意があれば誰にでも寄付できます。
しかし、土地の活用方法が分かりにくい場合は、その土地を欲しがる人は少ないです。
そのため、隣地の所有者であれば土地の合併も容易なので、提案してみても良いでしょう。
ただし、個人への寄付は相手側に贈与税が課せられるので念頭に置いておきましょう。

3つ目は法人へ寄付する方法です。
法人であれば事業や保養目的として活用しやすいので、使い道のない土地でも欲しいと言ってくれる企業も多いです。
なお、一般企業よりは社団法人や学校などの公益法人の方が寄付を受け付けてくれる可能性が高いです。
また、法人への寄付も個人への寄付と同様に相手側へ贈与税が課せられ、寄付する側にもみなし譲渡所得税が課せられます。

＊土地を放棄する

土地を放棄するという選択肢も存在します。
一般的に土地は放棄できないと言われていますが、相続の際に相続放棄すれば土地の所有権を放棄できます。
確かに相続放棄すると、土地を放棄できます。
しかし、相続するはずだった財産のすべてを放棄することになるので注意しましょう。
また、相続放棄したとしても、土地の管理責任は継続されます。

＊土地を売却する

どう活用すれば良いか分からない土地なんて売れないと思い込んでいませんか。
しかし、売り方を工夫すれば買い手が見つかりやすくなります。

まずは、売り出し価格を見直しましょう。
寄付や相続放棄を考えるほど処分に困っているなら、相場よりはるかに低価格で売り出してみるのも良いですね。
ただし、売り出し価格が低ければ低いほど不動産会社が受け取れる仲介手数料が減るので積極的に売ってくれない場合があります。
その場合は別途報酬を支払うと良いでしょう。

また、空き屋が建っている場合は解体して更地として売り出すのもおすすめです。
更地であれば新築を建てたい方のニーズに応えられるので売りやすくなりますし、地元の建売業者が買い取ってくれることもあります。

別の選択肢として、空き家バンクに登録する方法もおすすめです。
空き家バンクに登録すると、自治体やNPO法人などが運営するサイトに物件が登録されます。
空き家バンクを閲覧する層は、不動産会社に訪れて物件を探している層とは違うのでより多くの人に物件の情報を見てもらえます。

□土地を処分する際の注意点とは

1つ目は放棄したら撤回できない点です。
土地は寄付するとしても売却するとしても、それぞれにおいて契約を結びます。
そのため、一度契約を結んでしまうと撤回できないので注意が必要です。
本当に土地を放棄して良いのか、契約内容に不満や不備はないかなどについて納得したうえで契約しましょう。

2つ目は土地の所有期間によって税率が異なる点です。
土地を売却する際に譲渡所得税が課せられますが、この税金は所有期間が5年以下であれば39.63パーセント、5年を超えるのであれば20.315パーセントと所有期間によって税率が異なります。
長く所有すると固定資産税や管理コストがかかってくるので、それらも考慮しながら売るタイミングを見極めましょう。

□まとめ

今回は、いらない土地の処分方法や注意点についてご紹介しました。
活用できていない土地は思い切って処分することをおすすめします。
当社は物件の豊富な売買実績があり、無料査定も承っております。
熊本市周辺で資産処分にお困りの方はぜひ当社までお問い合わせください

「空き家を売却したいけど、どうすれば良いのか分からない」
「空き家をできるだけ高く売却したい」
このような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売却するメリットと手順、高く売るためのコツについてご紹介します。

□空き家を売却するメリットとは

1つ目は維持費用の負担がなくなることです。
空き屋は所有しているだけで多くの維持費がかかる資産です。
例えば、固定資産税や都市計画税などの税金だけでなく、光熱費の基本料金、火災保険や地震保険の保険料など多くの費用がかかります。
また、空き屋管理サービスを利用している場合は管理費用も支払う必要があります。

2つ目は権利者が複数いる相続問題を解決しやすくなることです。
不動産の相続は等しく分配しづらいので、トラブルの原因になりやすいです。
空き屋を売却して現金化してしまえば、等しく分配できるのでトラブルに発展してしまうリスクを軽減できます。

3つ目は特定空き家に指定されるのを防げることです。
近隣の環境に悪影響を与える物件だと自治体に認識されると、特定空き家に指定されてしまいます。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなったり、強制的に解体されてその費用を負担しなければならなかったりと、経済的な負担が増加します。

そのため、特定空き家に指定されないように不要な物件は売却することをおすすめします。

□空き家をスムーズに売却する手順とは

まずは、不動産会社に物件調査と査定を依頼しましょう。
売りたい物件がどれくらいの価格で売却できるのか、相場価格を把握しておく必要があります。
無料相談の段階でおおまかな売却価格や、売却にかかる税金、手数料などを提示してくれる不動産会社に依頼するのがおすすめです。

査定が完了し、売却を依頼したい不動産会社を見つけたら媒介契約を結びましょう。
媒介契約とは、売却を仲介してもらうための契約で、以下の3種類があります。

1つ目は一般媒介契約です。
一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約が結べることです。
また、自分で購入者を見つけて直接取引できます。

2つ目は専任媒介契約です。
一般媒介契約と同様に自分で購入者を見つけて直接取引できますが、契約を結べるのは1社のみです。

3つ目は専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約も、契約を結べるのは1社のみです。
また、先に挙げた2つの契約と違い、自分で購入者を見つけて直接取引はできません。

無事媒介契約を結べたら、次は空き屋の売却活動に取り組みましょう。
主な取り組みとしては、物件情報の広告宣伝、内覧の対応、不動産会社との打ち合わせなどが挙げられます。
これらの取り組みを行い、購入者を見つけましょう。
空き屋が遠方にある場合、内覧の対応は不動産会社に一任しても良いでしょう。

購入者が決まったら売買契約を締結しましょう。
契約締結前に、売却価格や引き渡しの日、条件などの細かい取り決めを行い購入者との食い違いがないようにします。
そして、最終的にはそれらすべての内容を契約書に記し、契約を締結します。
契約時に、購入者から売却価格の一部を手付金として受け取り、売却者は不動産会社へ仲介手数料の半額を支払う場合が多いです。

最後に決済と空き家の引き渡しを行いましょう。
契約時に決めた日程で、決済と物件の引き渡しをします。
決済では、すでに支払われている手付金を差し引いた残りの費用を清算します。
決済後、必要書類を提出し、鍵を渡すと引き渡し完了です。

□空き家を高く売るポイントとは

＊空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶ

不動産会社は数多くありますが、得意としている分野はそれぞれ違います。
そのため、空き屋の売買実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

＊不動産会社と専属・専任媒介契約を結ぶ

都心部や人気エリアから外れている物件は、購入希望者が少ない傾向にあります。
専属・専任媒介契約であれば、積極的に売却活動をしてもらえます。

＊空き家の不用品を処分する

空き屋に不用品がある状態だと、査定時にマイナス評価をされてしまいます。
不用品がある状態でも査定してくれる不動産会社はありますが、不用品処分費用という名目で査定額から引かれてしまうので、不用品はあらかじめ処分しておきましょう。

＊内覧前の準備を怠らない

内覧前に一通り掃除をしておきましょう。
特に、水回りにカビがある場合は印象が悪くなってしまうので、重点的に掃除しておくことをおすすめします。
また、消臭や換気も忘れずにしましょう。
使用していない空き家は臭いや湿気がこもりがちです。

そのため、定期的に窓を開け、内覧前にも換気を行っておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は空き家を売却するメリットと手順、高く売るコツについてご紹介しました。
当社では、物件をできるだけ早く売りたい方へのプラン、できるだけ高く売りたい方へのプランを用意しており、お客様の状況に合わせた売却方法を選択できます。
熊本市周辺で資産処分をお考えの方はぜひ当社までお問い合わせください。

「空き家を売るか貸すかで悩んでいる」
「それぞれを比較してメリットやデメリットについて知りたい」
空き家を保有されている方でこのようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、空き家を売るか貸すかでお悩みの方へそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。

□空き家を売るメリットとデメリットについて

まずは、空き家を売ることのメリットとデメリットについて見ていきましょう。
空き家を売るメリットとしては、まず、まとまったお金が手に入ることが挙げられます。
空き家は、放置してしまうことで、住宅としての価値が下がってしまいます。
そのため、基本的には今が一番高い価値を持っていると言えます。

しかし、場所や立地条件によっては、将来的に価値が上昇するケースもあります。
そういったケースは多くはないので、売却することを決めたらなるべく早く売却してしまうことをおすすめします。

また、管理や維持のための費用が必要なくなることもメリットと言えます。
家はその状態を保つためにも、定期的にメンテナンスを行う必要があります。
住宅のメンテナンスは、頻度は多くなくても、1回の費用が高いです。
そのため、管理や維持のための費用がかからないことは大きなメリットと言えます。

一方でデメリットとしては、家を手放してしまうことが挙げられます。
今は使っていない家だとしても、将来的に自分が住んだり親が住んだりするケースもあるでしょう。
そのため、売却を検討されている方は、将来的な要素も考慮して慎重に進める必要があります。

また、売却のためには費用がかかってしまうことも覚えておきましょう。
住宅を売却する場合、一般的には仲介業者を利用するはずです。
その場合、仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。
また、相続した不動産を売却する際は、相続登記を行う必要があるので、登記費用や印紙税などの費用がかかることを理解しておきましょう。

□空き家を貸すことのメリットとデメリットについて

続いて、空き家を貸すことのメリットとデメリットについて見ていきましょう。
まず、空き家を貸すことの最大のメリットと言えるのが、家賃収入を得られるということです。
家は所有しているだけで費用がかかってしまいますが、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得られます。

賃貸の場合、長期間にわたって入居する方が多いので、安定した家賃収入を得られる可能性が高いです。
家賃設定にもよりますが、仮に家賃が8万円の場合、1年間で100万円近くの収入を得られます。

また、不動産を手放さなくて済むというメリットもあります。
先ほども述べたように、将来的なライフスタイルの変化によって空き家を使いたくなったという事例も多いです。
その際にも、賃貸なら活用しつつ不動産を所有し続けられます。

また、不動産が将来的に向上する可能性も考えられます。
そのため、今は賃貸として活用して不動産の価値が向上した際に売却するという選択肢も良いでしょう。
このように、不動産は所有しているだけで、さまざまな選択肢の可能性があります。

デメリットについても見ておきましょう。
賃貸として貸し出すことのデメリットとしては、初期費用がかかってしまうことが挙げられます。
空き家を賃貸として経営していくためには、どうしても初期費用がかかってしまいます。

また、入居者が決まらないというリスクもあります。
賃貸として経営を始めても、入居者が決まらないというケースはあります。
そうなってしまうと、初期費用や広告費用の分だけ損をしてしまう可能性があります。
もちろん、入居者がいなければ家賃収入も得られないので注意しておきましょう。

入居者が決まったとしても、ランニングコストは必要であることも覚えておきましょう。
ランニングコストの内容としては、建物の管理や修繕費、固定資産税などが挙げられます。
建物の所有権は自分にありますので、固定資産税を納付する義務が課せられます。
このように、賃貸は家賃収入を得られる可能性がある一方で、場合によっては損をする可能性があることも把握しておきましょう。

□空き家を売るか貸すかでお悩みの方へ

空き家を売るか貸すかでお悩みの方も多いでしょう。
そういった方は、将来的な自分の人生設計を考えてみましょう。
例えば、直近でキャッシュが必要なイベントがあるのであれば、賃貸として貸し出すことはおすすめしません。

家賃収入で初期費用やランニングコスト分の費用を回収するためには、数年に期間が必要です。
そのため、空き家を売却してまとまったお金を得るのが望ましいでしょう。

また、不動産価値として立地条件が良い場合、将来的にも需要が衰退しない可能性が高いです。
そういった場合は、賃貸として利用することで金銭的なメリットがあります。
しかし、物件の状態が悪い場合は、まず賃貸として利用できる状態にするまでの修繕費用が必要ですので注意してください。

□まとめ

今回は空き家を売るか貸すかでお悩みの方へそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介しました。
空き家の売却に関して専門家に相談したいという方は、ぜひ当社までお問い合わせください。
当社では熊本市周辺で不動産に関するご相談を受け付けております。

熊本市周辺で空き家の売却をお考えの方はいませんか。
空き家は所有しているだけでも維持費などがかかるため、できれば売却したいですよね。
空き家の売却には税金がかかりますが、条件によっては控除を受けることも可能です。
よって今回は、空き家の売却にかかる税金について熊本市周辺にお住まいの方に向けて解説します。

□空き家の売却にかかる税金の種類とは？

空き家の売却には様々な種類の税金がかかります。
代表的な5つの税金を見ていきましょう。

1つ目は譲渡所得税です。
譲渡所得税とは不動産を他人に譲渡して利益が発生した時にかかる税金です。
譲渡所得税には不動産の所有期間が5年以内の「短期譲渡所得税」と、5年超えの「長期譲渡所得税」があり、短期譲渡所得税
は39％、長期譲渡所得税は20％の税率がかかります。

2つ目は住民税です。
住民税とは都道府県や市町村が行政サービスを行うために必要な費用を住民が負担する税金です。
住民税は譲渡所得税と同様、不動産を売却し利益が発生した時に譲渡所得の額に応じて課税されます。

3つ目は復興特別所得税です。
復興特別所得税とは東日本大震災の復興を支援するために創設された税金です。
復興特別所得税はすべての方が負担する税金で、給与所得の額に応じて課税されます。
不動産の売却時に利益を得た場合も復興特別所得税がかかります。

4つ目は印紙税です。
印紙税とは不動産売却時に様々な契約書などを作成するための文書にかかる税金です。
例えば空き家を売却する際には売買契約書に課税されます。
売買契約書に課税される印紙税は売却代金によって課税額が変わるため注意が必要です。

5つ目は登録免許税です。
登録免許税は不動産の所有権や抵当権を登記する際にかかる税金です。
空き家を売却する際は不動産の名義を変更したときに課税されます。
登録免許税は登記所で納税しましょう。

□3000万円の特別控除について

空き家の売却には様々な税金がかかるため、できれば売却にかかる税金を減らしたいですよね。
実は空き家の売却には「3000万円の特別控除」が使える場合があり、場合によっては課税額をゼロになることもあります。
3000万円の特別控除を受けるには様々な条件があり、マイホームか相続した家かによっても条件が変わるため、ぞれぞれの条
件を見ていきましょう。

＊マイホームを売却する際の条件

マイホームを売却する際に3000万円の特別控除を受ける条件は、「自分が住居するための住宅であること」と「前年、前々年
にこの控除を使用していないこと」になります。

特に「自分が住居するための住宅であること」という条件は空き家に適応されるか判断が難しいところですが、住まなくなった
場合でもそこから3年後の12月31日までに売却すれば特別控除を使うことができるという特例があります。
また、マイホームの場合は親子や夫婦間での売買には適応されないため注意しましょう。

＊相続した家を売却する際の条件

相続した家を売却する際に3000万円の特別控除を受ける条件は、「相続の直前まで被相続人が住居していたこと」、「昭和56
年5月31日までに建設されたこと」、「区分所有建物登記がされていないこと」、「相続の直前までに非相続人以外の人が住居
していないこと」、「相続開始から3年目の12月31日までに売却すること」です。

マイホームよりも条件が多いですが、特に最後の「相続開始から3年目の12月31日までに売却すること」さえ守れば条件を満た
す人も多いと思います。
区分所有建物登記とは建物の一部を独立して所有するための登記であり、心当たりがない方は気にする
必要はありません。

□空き家を高く売るコツとは？

空き家の売却は安く済まされがちですが、せっかくなら高く売りたいですよね。
ちょっとしたコツで空き家を高く売却できるかもしれません。

空き家を高く売るために重要なのは、空き家の片付けです。
空き家だからといって掃除や整理整頓を怠っていませんか。
空き家を物置のように使ったり不用品を置きっぱなしにしたりしている場合は査定額から「不用品処分費用」が引かれてしまう
ため、できるだけ自分で処分しておくと良いでしょう。

また、家を放っておくと様々な場所がどんどん劣化していきます。
売却が決まっていなくても、定期的にメンテナンスをして今の状態を維持するように努めましょう。
特に、内覧の前などは水回りや臭い対策などを徹底しておくことで相手に清潔感を与えられ査定額がアップすることがありま
す。

そのほかに空き家を高く売るコツとして、不動産売却に実績のある業者を選ぶことが大切です。
実績のある業者はそれだけ買い手を探すことに優れているため、高く売れるだけでなく、売却がスムーズに進むでしょう。
当社は熊本市周辺で仲介件数No.1の実績があり、ご契約後もしっかりサポートいたします。

□まとめ

今回は空き家の売却にかかる税金について熊本市周辺にお住まいの方向けに解説しました。
空き家の売却には様々な税金がかかりますが、条件次第で控除されることをわかっていただけたと思います。
空き家の売却に関してわからないことがありましたら、ぜひ当社にご相談ください。

熊本市周辺で中古マンションの売却をお考えの方はいませんか。
中古マンションには寿命があり、年数が経つにつれて劣化していくため早めの売却がおすすめです。
よって今回は、中古マンションの寿命について熊本市周辺にお住まいの方向けて解説します。

□中古マンションの寿命について

中古マンションの寿命は売却の際の査定金額に大きく関わるため知っておきたいですよね。
一般的に中古マンションの耐用年数は40年前後と言われています。
あるデータによると、だいたい築35~50年の間に約75%以上の中古マンションが建て替えを行っているそうです。

＊法定耐用年数について

建物には法定耐用年数というものがあります。
これは法律で定められた建物の耐用年数であり、主に賃貸マンションなどを経営している方が減価償却費用の計算に用いるため
のものです。

例えば木造建築の場合は法定耐用年数が22年、鉄骨造の場合は34年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。
税金などの計算の際、法定耐用年数の過ぎた物件の価値は0として扱われます。
中古マンションはほとんどの場合鉄筋コンクリート造のため法定耐用年数が47年ですが、法定耐用年数は実際の物理的な寿命
とは違うため注意が必要です。

＊実際の中古マンションの寿命とは

法定耐用年数はあくまでもその建物の価値を表す指標なので、実際の建物の寿命とは異なります。
一般的な鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は定期的なメンテナンスをした場合で120年~150年と言われています。

ではなぜマンションの寿命よりも早い35年~50年で多くのマンションが建て替わるのでしょうか。

様々な理由が考えられますが、理由の1つに耐震基準を満たさなくなったということが挙げられます。
耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があり、1981年に更新されました。
これにより、まだ建物としては使用できるが建て替えをしたというケースがたくさんあります。

またほかの理由として、配管設備の劣化があります。
建物の寿命はまだあるが、配管設備の寿命が先にきてしまい建て替えるというケースも多いです。
配管設備のメンテナンスを怠ると、配管の寿命がそのまま建物の寿命となってしまうでしょう。

国土交通省の調査によると、築30年以上のマンションを建て替える理由として半数以上が配管設備の劣化という結果がありま
す。
中古マンションの寿命を考えるには配管設備に注目する必要があるでしょう。

□中古マンションの寿命を決める要素とは？

中古マンションの寿命を決める要素はいくつかありますが、その中でも重要な3つの要素を見ていきましょう。

1つ目の要素は修繕計画の有無です。
最近建てられたマンションは修繕計画を立て、修繕資金を毎月積み立てていることがほとんどですが、古いマンションでは修繕
計画を立てていない場合があります。
修繕計画が立てられていないと定期的なメンテナンスを怠っている可能性があるため、劣化が早く進んでいる傾向があります。

マンションのメンテナンスで特に重要な箇所は外壁です。
ほとんどのマンションは鉄筋や鉄骨造ですが、マンションの耐久性は鉄筋や鉄骨の劣化具合に大きく依存します。
通常は外壁のコンクリートなどで守られていますが、雨風などで外壁が傷むとひび割れなどが発生して内部の鉄筋や鉄骨が錆び
る原因となります。

長期的な修繕計画がしっかり立てられていれば、このような劣化は避けられるでしょう。

2つ目の要素は建物の構造です。
建物の構造について一般の方が調べるのは難しいですが、「劣化対策等級」を確認することによって簡単に見分けることができ
ます。

劣化対策等級とは住宅の性能を評価する指標です。
この等級によると「等級1」は建築基準法に基づいた最低限の基準、「等級2」は50年~60年ほどの耐用年数、「等級3」は75年
~90年の耐用年数があると定められています。
ただし、この基準は一般的なメンテナンスを継続した場合の年数であることに注意しましょう。

3つ目の要素は建物の立地です。
いくら耐久のある建物でも立地が悪いと劣化が早くなる恐れがあります。
例えば海沿いに建てられている場合潮風の影響を受けるため、通常の立地に建てられた建物よりも外壁の劣化が早まるでしょ
う。

そのほかにも日当たりの悪い立地では湿気が溜めるため、カビやシロアリの原因となり耐用年数が短くなる原因となります。
建物を修繕する際は、その建物の立地環境をよく考慮して修繕内容を考える必要があるでしょう。

□寿命を迎えた中古マンションはどうなる？

寿命を迎えてしまった中古マンションをどうするかは非常に迷いますよね。
寿命を迎えたからといって使わずに放置しておくと、さらに劣化が進み維持費もかかるため、何かしら対策を取る必要があるで
しょう。

寿命を迎えた中古マンションは「建て替える」、「売却する」、「取り壊して土地を売却する」という3つが一般的です。
マンションを建て替える場合、建て替えた後もマンションを維持していくことになるでしょう。
売却した場合は、買い手が建て替えたり、リノベーションしたり、取り壊したりするケースが一般的です。
取り壊して土地を売却する方法は、取り壊し費用が高額になる恐れがあるため注意しましょう。

□まとめ

今回は中古マンションの寿命について解説しました。
中古マンションの寿命は定期的なメンテナンスに大きく依存するため、長期的な修繕計画を立てることが大切です。
中古マンションの売却についてわからないことがありましたら、ぜひ当社にご相談ください。

相続した実家を処分する際、何から初めていいか分からないという方も多いのではないでしょうか。
相続した不動産の売却には、手続きや事前準備が多くあります。
スムーズに良い条件で売却するために、今回は、不動産売却の事前準備や売却の流れについて解説します。

□実家を処分する前に！するべきことは6つ！

相続した不動産はすぐには売却できません。

事前に準備しておくことを6つ紹介します。
1つ目は、名義を変更することです。
相続した不動産を売却する際には、登記簿謄本の名義変更を行います。
名義変更に義務はありませんが、名義変更をせずに親が所有者になっている場合、売却の際に所有者が曖昧でスムーズな取引が難しくなってしまうことがあります。
高く売却したい場合も、名義変更されていることは重要な条件となるでしょう。
名義変更には、登録免許税という税金が発生します。
登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけた額になります。
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記されています。
税率については、相続の所有権移転登記の場合、0,4パーセントです。
名義変更の必要書類は、「法定相続のまま相続する」「遺産分割協議を行って相続する」「遺言に従って相続する」など、場合によって異なってきます。
詳しくは、法務省のHPをご確認ください。
2つ目は、遺品整理をすることです。
実家を売却する場合、家の中を何もない状態にします。
遺品整理で勝手に遺品を捨ててしまうことは、トラブルに発展することがあるため、家族と相談のうえで処分しましょう。
遺品整理が難しい場合は、遺品整理の専門業者に依頼してみるのも良いでしょう。
3つ目は、仏壇の移動をすることです。
仏壇を自分の家に移動するには、菩堤寺で「魂抜き、魂入れ」という法要をしてもらう必要があります。
仏壇が古い場合は、「ご供養、お焚き上げ処分」で廃棄もできます。
4つ目は、境界の確認をすることです。
不動産を売却する際には、土地の境界をはっきりさせておく必要があります。
確定測量図に記載されているため、確認しましょう。
確定測量図がない場合は、筆界確認書を確認しましょう。
筆界確認書とは、境界について周囲の土地所有者と確認しあった書類のことです。
それでも、境界が分からない場合は、専門の測量会社に依頼しましょう。
5つ目は、購入額の分かる書類を探すことです。
売却する不動産の購入時の額が分かると、売却時の税金を大幅に節税できます。
購入額が分かる書類がなく、取得費が分からないと、譲渡額の5パーセントに設定されて損してしまうことがほとんどです。
重要な書類となるため、大事に保管しておきましょう。
6つ目は、査定を依頼することです。
売却することが決まれば、不動産会社に査定を依頼します。
ここで重要なポイントは、売却する家の近くの不動産に依頼することです。
近くの不動産に依頼した方が、無駄な手数料もなく、高値で売却できる可能性が高いです。

以上が実家を処分する前に行うべき6つのことです。
時間がかかるものもあるため、早めに取り掛かりましょう。

□実家の売却の方法を説明します！

事前準備が終われば、売却手続きを始めましょう。

売却のステップは、4つです。
ステップ1は、査定をしてもらいます。
ステップ2は、不動産会社と媒介契約を結びます。
ステップ3は、戸建ての売却活動です。
ステップ4は、買主と売買契約を結びます。
売却まで、時間がかかることもあるため、早めに取り掛かった方が良いでしょう。
早めに売却するためには、価格設定と不動産選びが重要です。

□親が元気なうちにしておくべきことを紹介します！

親が元気なうちに、やっておくべきことは3つです。
1つ目は、実家について親や兄弟と話し合っておくことです。
実家を継いでいくのか、そうでないのか、家族の意見を聞いておきましょう。
今はまだ考えていなくても、今後、親が元気なうちに話し合っておくべきことです。
2つ目は、親の財産を把握しておくことです。
親が元気なうちは財産について詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。
実家以外にも山林や農地を所有しているかを確認しておきましょう。
把握していることで相続をスムーズに行えるでしょう。
3つ目は、親に終活を勧めることです。
親が終活に興味を持ってくれることで、話し合いがスムーズに進むでしょう。
エンディングノートを作ることをお勧めします。
遺書のような法的効力はありませんが、資産や葬式についてなどを記してもらうと、親も意向を整理しやすいでしょう。

以上が、親が元気なうちにやっておくべきことについてでした。

□まとめ

今回は、不動産売却の事前準備や売却の流れについて解説しました。
親が亡くなってしまった時、事前に準備しておかないと、「残された遺産」や「住む人のいない実家」を整理することは非常に大変です。
事前に準備をしっかりしましょう。
熊本市周辺で不動産売却をお考えの方はぜひ当社へご相談ください。

相続した不動産を売却しようと考えているが、何から始めたらいいか分からないという方も多いのではないでしょうか。
不動産を売却するためには、売却の全体の流れを知っておくことが重要です。
この記事では、不動産売却の流れや売却の際にかかる税金について解説していきます。

□相続した土地を売却する流れを紹介します！

土地を売りたいとお考えの方は多いでしょう。
はじめに、相続した土地を売却するために、全体の流れを把握しておきましょう。
ステップは、4つです。
ステップ1は、遺産分割協議です。
相続人が2人以上いる場合は、遺産分割協議をする必要があります。
相続人同士で遺産の分割について話し合い、専門家に依頼して、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は自分で作成もできますが、注意する点がいくつかあります。
1つ目は、相続人と相続する財産を明確に記載することです。
2つ目は、相続人全員が署名、実印で押印することです。
3つ目は、協議が成立した年月日を記載することです。
書式に詳しい決まりはありませんが、トラブルを避けるため、上記の点に注意して作成しましょう。
ステップ2は、相続登記です。
相続登記とは、相続する土地の所有権を移行することであり、申請を行うには、土地の所在地の法務局に申請を行います。
法務局に提出する登記申請書を作成するために、詳しくは法務省HPの不動産登記申請のページを確認してください。
必要書類が多いため、司法書士に依頼することをおすすめします。
ステップ3は、相続した土地の売却です。
相続した土地の売却を不動産会社に依頼すると物件調査と価格査定が行われ、媒介契約を締結します。
購入者が現れたら、売買条件を交渉して売買契約を締結します。
代金決済が終わると、購入者に引き渡され、売却完了となります。
ステップ4は、現金の分割です。
売却で得た現金を遺産相続協議で決めた内容に従って、相続人に分割します。
売却には、相続人全員が税金を支払う必要があります。
土地の売却には、相続税以外に、「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」があります。
以上4つのステップで土地の売却が行われます。

□売却にはどんな税金がかかる？

相続した土地や家を売却すると、税金を支払う必要があります。
今回は、「印紙税」と「譲渡所得税」について説明します。
はじめに、「印紙税」とは、土地や家を売却する時に結ぶ売買契約にかかる税金のことです。
契約書に印紙を貼って納税します。
契約金額によって税額は異なってきます。
次に、「譲渡所得税」は、不動産を売却した時に出る利益が対象になり、所得税と住民税がかかります。
税額は、所得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に税率をかけた金額となります。
よって、売却価格から所得費と譲渡費用を差し引いてマイナスになる場合は、譲渡所得課税は発生しません。
譲渡所得課税の税率は、保有期間によって変わってくることに注意してください。
自分が不動産の保有者になってから売却する年の1月1日までの期間が、5年を超えていると長期譲渡所得となり、税率は低くなります。
保有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は、税率は2倍になります。

□売却にかかる税金の注意点を説明します！

不動産を売却した時にかかる譲渡所得課税は、売却額が高ければ高いほど、高くなっていきます。
そこで、納税額を少しでも節約するための注意点を3つ紹介します。
1つ目は、所得費の詳細が分かるものを用意しておくことです。
節税のためには、譲渡所得を少しでも低くする必要があります。
譲渡所得がわからない場合は、売却額の5パーセントが所得費として計算されますが、実際の取得費より低いことが多く、損してしまう可能性があるため正確な所得費が分かる書類を集めておきましょう。
取得費は、土地購入費用以外にも、購入時の仲介手数料や印紙税、登録免許税などの諸費用も含まれます。
詳しくは、国税庁のHPをご確認ください。
2つ目は、土地の所有期間を確認することです。
相続した土地を売却する場合、売却した年の1月1日の時点で、5年を超えていると「長期譲渡所得」、5年以下の場合は、「短期譲渡所得」となり、税率が異なります。
この所有期間は、自分が相続した日から数えるのではなく、被相続人が土地を取得した日から数えられます。
3つ目は、控除の期間中に土地を売却することです。
土地を売却する際には控除が適用される期間があります。
例えば、相続した空き家を売却した時、譲渡所得から3000万円まで控除できるという特例があります。
このような特例には「何年以内に売却している」ということが条件になる場合があります。

□まとめ

今回は、不動産売却の流れや売却の際にかかる税金について解説しました。
不動産売却の大まかな流れや税金について知っておくことで、スムーズに良い条件で売却できます。
必要な書類や手続きが多いため、専門家に依頼することをおすすめします。
熊本市周辺で分からないことや悩みがあれば、ぜひ当社にご相談ください。

離婚を考えている夫婦の間で問題になりがちなのが、住宅ローン問題です。
住宅を購入する際に夫婦での共有名義にしていた場合、離婚後にどちらが財産として物件を獲得するかが論点になってきます。
今回は、離婚時に共有名義の住宅ローンを分割される方のために、その注意点を紹介します。

□離婚時に共有名義を継続する問題点について

夫婦の共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、離婚後にいくつかの問題が生じます。
1つ目に、相手の了解がないと物件を売却したり、貸出したりできないことです。
離婚した後も物件を共有した状態であると、物件を活用しようとするたびに相手の同意を得る必要があります。

もし相手の承諾が得られない場合、その不動産は売却したり貸し出したりすることはできません。
離婚後は、離婚した相手と極力関わりを持ちたくないと考える方がいらっしゃるため、お互いの意見の相違はトラブルを招くきっかけになってしまいます。
2つ目に、さらなる関係の複雑化を招いてしまう可能性があることです。
例えば、共有名義でローンを組んでいた元夫が他界した場合、元夫の所有していた名義は遺族が相続します。
そうなると物件を売りに出そうにも、元夫の名義を相続した遺族に同意を得なければなりません。
予期せぬところで元夫側の家族との関係が続いてしまう原因にもなりかねません。
3つ目に、不動産をめぐって裁判や訴訟になる可能性があることです。
夫婦間の話し合いによって解決しなかった場合、裁判所の調停委員が仲介役となり協議を進めます。
裁判所の調停委員が仲介して行う協議は、「共有分割調停」と呼ばれます。
共有分割調停では調停委員が仲介役を務めるため、相手と直接話し合って協議する必要はありません。
また、調停委員が客観的な和解策を提案してくれるため、相手との合意の可能性も高まります。
共有分割調停で相手との協議が上手くいかない場合は、「共有物分割訴訟」という裁判に発展します。
この裁判では、裁判官に対して共有物を分割することを求めます。
共有物の分割の仕方は以下の3つです。
1つ目は、「現物分割」です。
この分割方法では、共有不動産自体を分割します。
2つ目は、「価格賠償」です。
相手の持分に対して、お金を払って買い取る方法です。
3つ目は、「換価分割」です。
不動産を売却し、そこで得たお金を分けます。
現物分割と、価格賠償で両者の同意が得られない場合、裁判所は換価分割を判決とします。
この場合、不動産の売却を望んでいなかったとしても強制的に売却されてしまいます。

□共有名義の変更方法について

共有名義の変更方法はいくつかありますが、返済名義人をどちらかの名義に変更する方法はわかりやすく誤解が生じにくいです。
共有名義の場合、ローンの返済は共有名義に加入している人物全員が行います。
しかし、どちらか一方をローン返済の単独名義にすることにより、もう一方の持分を財産付与できます。
この場合、財産付与した側は物件に対する所有権を失いますが、ローンの返済責任は単独名義人のみに発生します

□離婚時に家を売却する注意点について

離婚して家を売却する際には、主に2つの注意点があります。
まず1つ目は、子どもの養育費と住宅ローンです。
未成年の子どもがいる夫婦での離婚には、養育費問題が必ずと言って良いほど付き纏ってきます。
住宅ローンの返済と子どもの養育費の同時支払いは決して容易なことではありません。

一般的に、子どもが住む住宅の住宅ローン返済は、養育費に含まれません。
例えば、離婚して夫が子どもを引き取り、住宅ローンの返済と養育費を支払うとします。
夫が支払う養育費の中には、子どもが住む住宅のローンの金額は含まれないため、夫は妻よりも負担が大きくなります。

そのため、夫が返済する住宅ローンの額面を減額するなどの措置を取らなければ、離婚後に子どもの養育費と住宅ローンの返済をめぐって対立が起きる可能性が高まります。

ローンの残高と子どもの養育費にどれだけのお金を要するのかしっかりと見積もったうえで、離婚後にどちらが多く負担するかなど話し合う必要があります。
養育費と住宅ローン問題のみならず、その他の離婚後の問題を増やさないために公的証書を活用することをおすすめします。
離婚する際に、子どもの養育費や財産分与、慰謝料などの約束を交わす場合には具体的な金額を明記した「離婚協議書」を作成し、公正証書として保存しておかなければなりません。
公正証書を発行するには公証役場に行き、額面に応じた手数料を支払った上で、公証人に作成してもらう必要があります。
公正証書を作成しておけば、相手が返済などの約束を守らなかった場合に、訴訟を起こさずに強制執行できます。
訴訟が起こったとしても公的な文書であるため、裁判では重要な証拠として扱われます。
2つ目は、共有名義で購入した住宅を、売却せず放置しておくことです。
前述した通り、離婚した後も共有名義で住宅を所有している場合、どちらかが売却したくなっても相手の承諾を得る必要があります。
共有名義が解消されないまま名義主が亡くなると、その名義が遺族に相続されるため名義人が増える可能性があります。
その場合、物件を活用しようとするたびに、相続した名義人全てに合意を得なければならなくなります。

□まとめ

今回は離婚時の共有名義で購入された住宅ローンの注意点を紹介してきました。

上記のような望まない対立を防ぐためにも、離婚する際の財産の分割は両者が合意した上でしっかり行わなくてはなりません。
熊本市周辺でお困りの方は、今回の記事の内容をぜひ、参考にしてみてくださいね。

実家を売却したいが思い出の詰まった家であるため、いつ売れば良いかわからないとお悩みの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、実家を売却するベストなタイミングについてご紹介します。
売却に踏み切れない方はぜひ、参考にしてみてくださいね。

□ベストな実家を売るタイミングについて

実家を売るおすすめのタイミングは主に2つあげられます。
まず1つ目は、物件の保有者が健在なうちに売却することです。
保有者が健全なうちに物件の今後について話し合っておくと、仮に保有者が死亡してしまった際にも慌てることなく売却を進められます。

万が一、保有者が病気や認知症で意思疎通などができなくなってしまうと、成年後見人の申し立てを行わないと物件を売却できなくなります。
保有者が健在なうちに売却することで、その売却益を病院代や生活費などに充てられるでしょう。

物件売却によってでた利益が3000万円までだった場合、「居住用財産の3000万円特別控除」という制度も利用できます。
この制度を利用するには、物件を所有者が住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却しなければなりません。
物件保有者が健在なうちに物件を売却する場合、売却後にどこに住まいを移すかを忘れずに相談しましょう。

 
物件を売る最適なタイミングのもう一つは、物件を相続してから売却することです。
保有者との生前の話し合いで売却に関する同意が得られなかった場合、保有者の死後に物件を相続してから売却するという方法があります。

この場合の物件売却益は、相続税の課税対象となるので注意しましょう。
また、相続した物件を売却して収益を得た場合、「譲渡所得税」がかかってきます。
相続してから3年10ヶ月以内に売却すると、「取得費加算の特例」という制度を利用できます。

この制度を利用することによって譲渡所得税や住民税を抑えられる可能性がありますが、依然として税金が発生する場合があり、相続者が支払わないといけません。
熊本市周辺で物件の売却にお困りの方はぜひ、株式会社すがコーポレーションまでお気軽にご相談ください。
当社は数々の取引経験があり、多くの方にご満足いただける「感動査定」を行なっています。
どのようなご相談にも真摯に対応いたしますので、一度お問い合わせください。

□実家を売却する手順について

それでは具体的な売却の流れを見ていきましょう。
ます始めに、相続登記をします。
不動産の所在地を管轄する法務局に行き、手続きを行います。
手続きは自分でも行えますが、司法書士に依頼することでより簡単に作業を進められます。
次に、査定をしてもらいます。
業者によっては、不正確な高額を提示して客の気を引こうとするところもあるので注意が必要です。
おおよその査定が完了した後は、必要書類を集めます。
会社が決定した後は、実際の売値を担当者と話し合います。
その後は売却する会社と、どのような条件で売却活動をするかなどの取り決めを定める媒介契約をします。
契約後、物件は売りに出され、買手が見つかれば売買契約をします。
売買契約締結後は、代金と引き換えに物件を引き渡します。
引き渡し後は名義変更を行うために、登記手続きを行います。
物件引き渡し時には司法書士が立ち会い、必要書類がそろった上で代金決済をします。
これらの流れが全て完了すると、物件の売却が終了です。

□実家を空き家にしてはいけない理由は？

そもそもなぜ、実家を空き家にしないほうが良いのでしょうか。
それには以下の3の理由があります。
1つ目は、維持費です。
不動産を持っていると、毎月維持費がかかります。
加えて固定資産税や都市計画税など、これから増税されるかもしれないリスクがある税金を支払わなくてはなりません。
また、家は人が住まなくなると老朽化が進むため、管理費や修繕費などがかかってきます。
2つ目は、不動産の価値低下です。
誰も住まない物件を保有しておく場合は、定期的に所有者が掃除などに訪れないと劣化が進み、古びた物件というイメージがついてしまいます。
3つ目は、事件や事故の原因になりかねないことです。
空き家は泥棒や不定住居者などが入ったりする恐れが高まります。
そうなればゴミ問題などで隣人に迷惑をかけてしまうかもしれません。
また、可燃物の不法投棄などにより、火事の原因にもなりかねません。

以上が、実家を空き家にしない方が良い理由についてでした。
現在、日本では空き家の増加が深刻な社会問題となっていますよね。
社会問題の解決のためにも、空き家にせず売却を検討してみてはいかがでしょうか。

□まとめ

実家を売るということは、非常に大きな決断です。

思い出深い家だからこそ、慌てずしっかりと考えたうえで売却したいですよね。
売却には多くの時間を要すので、早めの対応をとりましょう。
株式会社すがコーポレーションでは、どのようなご相談にも丁寧に対応させていたしますので、ぜひお問い合わせください。

熊本市周辺で、マンションの相続をお考えの方はいませんか。
マンションの相続をしたいけど、手続きがわからないという方は結構いらっしゃいます。
マンションの相続は手続きが複雑なので、事前にしっかり把握しておくことが大切です。
ですので今回は、マンションの相続の手続きについて熊本市周辺にお住まいの方に向けて解説します。

□マンションを相続した時にかかる税金や控除について

マンションを相続する際は当然税金がかかるため、税金についても知っておく必要があるでしょう。
マンションの相続にかかる税金は高額になる可能性があるため、使える控除があるかどうかも把握しておく必要があります。

＊相続する際にかかる税金とは？

マンションを相続した時にかかる税金は相続税と登録免許税の2種類あります。

相続税とは、相続した遺産総額にかかる税金になります。
相続税は金融資産とマンションの別々にかかる税金ではなく、相続した資産全体にかかる税金となるため、マンションのみの情報で割り出すことはできません。
相続税の計算は他の税金に比べて非常に複雑であるため、詳細を知りたい方は専門家に依頼する必要があるでしょう。

また相続税は納税の期限が存在し、遅れてしまうとペナルティーが発生します。
ただし、後述の控除で相続税を払わなくてよいケースもあります。

登録免許税とはマンションの所有者を変更する際にかかる税金です。
登録免許税の計算は相続税に比べて簡単で、マンションの価格の0.4%になります。
計算した結果の100円未満を切り捨てた額を納税しましょう。

＊相続する際に受けられる控除について

納税額が高額になってしまい心配になる方がたくさんいらっしゃいますが、ほとんどの場合控除を受けられるため安心しましょう。
相続の際に受けられる控除は基礎控除と配偶者控除があります。

基礎控除は3000万円+相続人数×600万円になります。
例えば相続人が2人いる場合は4200万円と計算できます。
税金の額よりも基礎控除の額の方が多い場合納税額は0円になり、少ない場合はその差額が納税額になることを覚えておきましょう。

配偶者控除は配偶者が亡くなってしまったことにより相続する際に受けられる控除です。
配偶者控除は一律1億6000万円ですが、たとえオーバーしてしまっても法定相続分の範囲内ならば控除されることがあるため、
一度専門家に相談してみましょう。

控除を受ける際の注意点として、相続税がマンション単体にかかる税金ではないということです。
納税の必要があるかどうかは金融資産を含めた全資産を考慮する必要があります。

□マンションを相続する際の手順とは？

マンションの相続は正しい手順を踏まないと後でトラブルの元になる可能性があるため、しっかりと把握しておきましょう。
マンション相続の手順は一般的に
・遺言書を確認する
・資産がいくらあるか調べる
・基礎控除額を計算する
・資産の分け方を決める
・賃貸か売却かを決める
という流れになります。

一番初めに行う遺言書の確認は非常に大切です。
遺言書を確認せずに相続を進めると、途中で遺言書が見つかった場合労力が無駄になってしまう場合があります。

遺言書は被相続人が相続の分割方法などを決めるための文書です。
遺言書には「公正証書遺言」と「自筆遺言」があります。

公正証書遺言は弁護士や税理士と相談しながら執筆することが多いため、遺言書が見つからない場合は生前に付き合いのあった
弁護士や税理士に確認してみると良いでしょう。

自筆遺言は銀行の金庫に保管されている場合が多いです。
遺言書が見つからない場合は生前に使っていた銀行を確かめると良いでしょう。
自筆遺言を執行する場合は公正証書遺言と違い、家庭裁判所での検認が必要となるため注意が必要です。

□マンションの相続をする際の注意点について

マンションを相続する際にはいくつか注意点があり、知っていないと不利に働く場合があるためしっかり押さえておきましょう。

マンションを相続する際の注意点の1つ目は、相続後の維持費についてです。
相続したマンションの使い方にもよりますが、すぐに売却をしない場合は逆に負担になってしまうケースもあります。
相続したマンションを他人に貸す場合、固定資産税だけでなくリフォーム代や修繕費用がかかるため、採算が取れるかどうかあらかじめシミュレーションしてから相続を行いましょう。

マンションを相続する際の注意点の2つ目は、相続放棄の期限です。
マンションを相続するのが難しい場合、相続を放棄することができます。
ただし相続放棄には期限があり、相続してから3カ月以内と定められています。

マンションが古い場合、なかなか買い手が見つからず固定費を払い続けることになってしまうことがあるため3カ月を意識して
計画を立てることをおすすめします。

□まとめ

今回はマンションの相続の手続きについて解説しました。
マンションの相続には税金がかかりますが、控除を受けられる可能性があります。
また、マンションの相続は遺言書を探すことが重要となることを覚えておきましょう。
マンションの相続についてわからないことがありましたら、ぜひ当社にご相談ください。

熊本市周辺でマンションの査定をお考えの方はいませんか。
マンションの売却は大きなお金が関わってくるため、失敗はしたくないですよね。
マンションの査定は様々なポイントがあり、知っているか否かで査定額が大きく変わることが多いです。
ですので今回は、マンション売却の査定のポイントについて解説します。

□マンション査定の流れについて

マンションの査定をしようと思っても、どこから手を付ければいいのか分からないという方が結構いらっしゃいます。
マンションの査定をする前に、まずは査定の流れをしっかり把握しておきましょう。

マンション査定の流れとして
・簡易査定
・訪問査定
・売却
という流れが一般的です。

簡易査定とは訪問査定を受ける前の簡易的な査定のことです。
いきなり訪問査定を行うと不動産会社とのミスマッチが増えるため、まずは簡易査定から行うのが一般的です。
簡易査定は立地やお部屋の広さ、築年数などの情報をもとに、簡単な査定額を割り出します。

簡易査定ではマンションの内部を詳細に把握しないため、あくまで概算になります。
次の訪問査定次第では簡易査定額よりも増えたり減ったりする場合があるため注意が必要です。
ただし簡易査定額よりも大幅に増減することは考えづらいため、もし簡易査定に満足できない場合は他の不動産会社に依頼する
ことになるでしょう。

当社はマンション査定において非常に高い顧客満足度を得ており、安心してご利用いただけます。

訪問査定とは文字通り不動産会社が実際に訪問する査定のことです。
訪問査定は、簡易査定ではわからないマンションの内部を詳細にチェックされます。
そのため、訪問査定の前にしっかりと家の清掃を行っておくことをおすすめします。
簡易査定は2~3日程度で査定結果が出るのに対し、訪問査定は1週間程度かかるため計画的に査定を受けることが大切です。

訪問査定後に査定額が提示されます。
査定額に満足いただけた場合、その不動産会社と売買契約を結びます。
注意点としては、査定額と売り出し価格は必ずしも同じとは限らないことです。
そのため媒介契約を締結後、売り出し価格を不動産会社と決めていくことになります。

□マンション査定のポイントについて

マンションの売却は大きなお金が動くため、できるだけ高く売却したいですよね。
マンションを高く売るためには様々なポイントがあるため、事前に知っておくと査定において有利に働きます。

マンション査定のポイントの1つ目は立地条件です。
立地自体は変えられませんが、マンションのアピールポイントを把握しておくことは重要でしょう。
立地の良い場所として、駅やバス停から近い、買い物に便利、景色が良い、騒音が少ない、日当たりが良いなどが挙げられま
す。

これらの情報はもちろん不動産会社も把握していますが、訪問査定だけでは伝わらないこともあるためアピールすると良いでし
ょう。

マンション査定のポイントの2つ目は築年数です。
築年数はマンションの寿命と密接に関係するため、重要なポイントとなります。
築年数が短い方が高く売却できる傾向にありますが、極端に短い場合どこかに不備があるのではないかと思われる場合もあるた
め注意しましょう。

一般的に築10年の場合、新築価格の80％、築20年の場合40％の査定額になります。
そのためこの基準と比較して価格が大きく乖離している場合は、一度不動産会社に聞いてみると良いでしょう。
築年数が浅くてもメンテナンスがされていなかったり、ひどい劣化が見つかったりした場合、査定額が大きく減額されている可
能性があります。

マンション査定のポイントの3つ目は共有部分の状態です。
マンションの共有部分は一番目に付く箇所であり、査定額にも影響します。
エントランスに高級感があるか、セキュリティーがしっかりしているか、監視カメラが稼働しているか、壁が剥げていないかな
どが見られるでしょう。

もし共有部分に不安があるならば予算の範囲内で修繕しておくことをおすすめします。
不動産会社に良い印象を与えられれば修繕費用以上の査定額のアップが望めるかもしれません。

□マンション査定の注意点について

マンションの査定を行う際にはいくつか注意点があります。

1つ目は査定前にしっかり掃除をしておくことです。
面倒な場合は清掃業者に頼むのも良いでしょう。
査定額は不動産会社に良い印象を与えることが大切なので、高額な費用をかけずに査定額アップが期待できます。

2つ目は周辺の相場を把握しておくことです。
査定額が提示された際、その額が適切かどうかを判断する大切な指標になります。
また、相場を知っていないと納得して契約しづらいためあらかじめ相場を調べておくと良いでしょう。

3つ目はリフォームをする際に不動産会社に必ず相談することです。
勝手にリフォームして、査定額の増分よりもリフォーム代の方が高くなると損してしまいます。
リフォームする際は不動産会社と相談して行いましょう。

□まとめ

今回はマンション売却の査定のポイントについて解説しました。
マンション売却には様々なポイントと注意点があるため、事前に把握しておきましょう。
マンション売却についてわからないことがありましたら、ぜひ当社にご相談ください。

土地を売却する際に何に注意したら良いかご存知ですか。
土地を売却するタイミングはあまりないので、わからない方もいらっしゃると思います。
そこで今回は所有する土地の現況を確認する方法、要注意の土地パターン、土地を高く売却するための注意点について紹介します。

土地の売却をお考えの方はぜひ参考にして下さい。

□土地の現況を把握する方法をご紹介します！

土地の売却において、今持っている土地の現況を把握することはとても重要になります。

まずは、権利証や登記識別情報通知書の有無を確認して下さい。
権利証とは、不動産の登記が済んでいることを証明する書面です。
現在では、権利証の代わりに登記名義人に登記識別情報通知書が発送されるようになりました。
登記識別情報通知書には、12桁の番号が記載されています。

これらの書面は、不動産の権利者であることを証明する公的な書類です。
手元にあるか確認して下さい。
土地を取得した際の契約書は、売却自体に影響を及ぼすものではありません。

しかし、確定申告をする際に必要なので、ことらも手元にあるか確認して下さい。
不動産登記に関しては、内容にも目を通しましょう。
不動産登記とは、土地、住宅の所在地と面積が記載されています。

他にも、土地・住宅を所有しているものの住所と名前を一般公開している帳簿です。
手元になければ、法務局で登記事項証明書を発行してもらえます。

記載されている当時の内容と現在の土地の区画や面積を照らし合わせて正しいか確認します。
土地が相続したものであれば、所有者の名義が変更されているか確認しましょう。

不動産登記には不動産についてくる権利についての記載もあります。
この内容は、権利部といい、甲区と乙区に区分されます。
この乙区には、抵当権や賃借権に関する内容が書かれています。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に担保として建物と土地に金融機関が設定する権利のことです。
住宅ローンが完済していない場合は、売却後も抵当権がついたままになります。
土地を売却する際は、売却金額を当ててでも返済に回してこの抵当権を抹消しなくてはなりません。
この抵当権を抹消する登記をするためにも、不動産登記は手元に置いておきましょう

隣地や道路との境目を明らかにするのも、土地の現状を把握する手段として重要です。
そのためには、確定測量図が必要です。
図と現在の境目が異なっている場合は、元の境目に復元しなければなりません。
隣地との境目に問題がある場合は、隣地所有者立ち合いのもと、復元しましょう。

□要注意の土地パターンとは？

売却したい土地が相続したものであれば、注意する必要があります。
相続した土地の売却を進める流れは以下の通りです。
まずは、相続人間で遺産の分割を協議して決めます。

次に土地の相続を登記します。
最後に売却で得た収益を現金化して相続人間で分割すれば完了です。
注意するステップは、2つあります。

まず、1つ目は、相続人全員で売却に合意する遺産分割協議です。

2つ目は、土地の所有権を相続人に受け渡す相続登記です。
これら2つの手続きをする際は、注意を払って確実に済ませましょう。

また、古家付きの土地を売却する際も注意が必要です。
古家とは、法廷耐用年数を超えるような、住宅としての価値をほとんど持たない住宅のことです。
古家がついたままで土地を販売すると、解体費用は削減できますが買い手はつきにくくなります。
売却金額も安くなる傾向があります。

解体費用を削減することと、買い手のつきやすさ、売却価格を上げることのどちらを優先するかによって売却方法を決めましょう。

□土地を高くためのコツについてご紹介します！

土地を少しでも高く売りたいですよね。
そのコツとしてはまず、土地の相場を知ることから始めます。

所有している土地に周辺地域の土地相場がいくらなのかチェックしておきましょう。
相場を調べる際は、付近地域の相場をチェックするほかにも見るべきポイントはあります。
同じ最寄駅から同じ距離の徒歩圏内にある土地の相場や、古家がついた際の土地相場についても留意しましょう。
そうすることで、売却査定額が妥当なのか把握できます。

土地相場は、国土交通省の土地総合情報システムや一般社団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップなどで検索できます。
土地の見栄えを良くすることも大変重要なポイントです。
土地が雑草だらけの更地であった場合、買手は見つかりにくくなります。

また、放置する期間が長いと、粗大ごみを不法投棄される恐れもあります。
定期的に土地に足を運んで、維持管理を怠らないようにして下さいね。
土地を少しでも高く売るためには、

□まとめ

以上、所有の土地状態を確認する方法、要注意の土地パターン、土地を高く売却するためのコツについて紹介しました。
今回ご紹介しました点に注意していただければ、土地の価値を引き出すことができるでしょう。
熊本市周辺にお住まいの方で、より詳しく売却について知りたい方は、お気軽にご相談ください。

「相場の調べ方がわからない」
このようにお悩みの方はいらっしゃいませんか。
戸建ての売却相場を知っておくと、見積もりの判断材料になるので安心ですよね。

そこで今回は、相場の調べ方、築年数別の相場について解説します。
また、築年数が5年程度の家を高く売る方法もご紹介しますので、該当する方は参考にしてみてくださいね。

□戸建て住宅の売却相場を調べる方法とは？

戸建て住宅を売却する際、相場を把握しておくと、売却金額の見積もりを出された際に妥当かどうかの判断ができます。

調べ方としてまずご紹介しますのは、レインズという不動産会社向けのネットワークです。
売り出されている物件やその物件の成約価格を調べることができます。

不動産取引価格情報検索でもお調べいただけます。
不動産取引価格情報は、国土交通省が不動産の取引当事者にアンケートを募って情報を元にしています。
公表する際は物件の特定ができない状態に加工しています。

データは3か月ごとに集計をとり、4か月の時間をとって公表されます。
国土交通省の検索サイトのトップページを開くと、左側に検索条件が並んでおり、取引時期や物件の種類、地域を選択して検索にかけられます。

取引時期は過去5年間までなら見られます。
戸建て住宅の取引価格を調べたいときは、物件の種類を「土地と建物」として検索にかけると出てきます。

どの方法も、インターネットで簡単に出てくるものなので、ぜひ調べて相場を正しく把握しておきましょう。

□築年数ごとの相場をご紹介します！

やはり、築年数が長いほど、住宅としての価値は下がります。
特に木造住宅の場合は20年で住宅としての価値がかなり少なくなるとされています。

例えば住宅の価格が2500万円のものならば、20年後には200万円から高くても30万円になるでしょう。
住宅価格の下落スピードは、購入時から10年までの間が最も急速で、10年でその価値は半減します。

10年から20年の間でその下落速度は緩やかになっていき、21年もすればその後は大きく下落しなくなります。
新築住宅の売り出し価格は、住宅分譲業者が仕入れた土地の価格に住宅の建築費だけでは決まりません。

他にも付属設備費、販売にかかった費用、分譲業者の利益を上乗せした額で決まります。

そのため、新築住宅は、中古住宅に比べて支払う諸費用が多くなります。
それでも、今まで誰も住んだことのない自分の住宅に住みたいという思いから新築住宅を購入する方が多いです。
結果的に、新築住宅の相場は、周辺住宅の相場よりも1～2割ほど高くなります。

一方で、中古住宅の価格は周辺住宅の取引相場に基づいて決まります。
住宅のグレードや周辺環境によっても価格に変動はありますが、原則としては中古住宅市場の相場通りです。

この新築住宅と中古住宅の扱いの差と、新築住宅の価格が相場よりも高いことが相まって、築10年ぐらいまでは価格下落のスピードが速くなります。

築11年から20年までは、相場の決め方は同じです。
よって、住宅の劣化状況に応じて緩やかに下落していきます。
また、最近の住宅は建材の質や建築技術が高くなっているので、11年から20年程度なら十分快適に暮らせます。
相場が変わらないことと相まって、緩やかな劣化進行とともに価格も少しずつ下落するでしょう。

ただし、劣化するのは住宅自体だけではありません。
給湯器やビルトイン冷暖房機といった設備は、経年劣化しやすいです。
設備の補修や交換を怠らないことで、住宅の価値下落を抑えられます。

20年以上経過した木造一戸建て住宅については、価値が新築当時の10分の1程度になります。
税務会計上では、減価償却費を計上する際、22年で価値をゼロとみなすように規定されています。
木造住宅の法定耐用年数が22年になっていることが主な原因として挙げられます。

家の築年数が20年を超えたものに関しては、金融機関が担保として評価する際に非常に低く見積もるでしょう。
その結果、住宅を担保にした融資が認められにくくなるので、築年数が20年を超えた住宅は価値がないとされています。

□築5年ほどの家を高く売る方法についてご紹介します！

築5年となれば、まだ新築してから間もないころなので、高く売れる気がしますよね。

しかし、先ほども申し上げた通り築10年までに住宅の価値は急速に下落します。
そこで、以下では築5年の住宅をできるだけ高く売却する方法についてご紹介します。

まずは、相場の下調べをして、適正価格で売り出すことです。
そうすることで、買手が現れる範囲内での最高額で売却できます。

また、戸建て住宅の販売に力を入れている不動産会社を利用することも大事です。
中古物件を売却するコツを教えてもらい、ポイントを押さえた売却をしましょう。
戸建て住宅の取引実績を見れば、得意かどうかが一目瞭然ですよ。
他にも、査定金額の根拠を明確にしているかどうかで、不動産会社の信頼度が変わってきますので、詳しく質問しましょう。

見栄えも大事なポイントです。
ハウスメーカに依頼して清掃したり、ホームステージングを利用してモデルルームのような演出をしたりすると良いですよ。

□まとめ

以上、相場の調べ方、築年数別の相場についてご紹介しました。
売却額の見積もりを出された際、今回の記事を参考にして相場と比較してみてください。
また、築年数が5年程度の家に該当する方は、今回の記事を参考にして高く売却しましょう。
熊本市周辺にお住まいの方は、お気軽にご相談ください。

「減価償却はどのように考えてよいのか分からない」
「定額法・定率法の違いが分からない」
このようにお悩みの方はいらっしゃいませんか。

そこで今回は、減価償却の考え方と定額法・定率法の違いについて解説します。
減価償却にできる資産かどうかの基準についてもご紹介しますのでぜひ参考にしてください。

□減価償却の考え方についてご紹介します！

減価償却という言葉を聞いたことがない方も多いですよね。
そこでまずは、減価償却の考え方についてご紹介します。
減価償却とは、建物や備品、車などにかかる固定資産の価値を減らす会計処理のことを指します。

また、減価償却する会計処理の中で計上された費用は減価償却費と称します。
固定資産が保有する価値は使用するごとに下がっていくものです。
その価値の減少を規定に基づいて計上したものが減価償却費です。
減価償却の会計処理は、一定の規定に基づいて行われています。

つまり、実際の価値の減少や固定資産の劣化に相当していません。

そのため、所有している固定資産の管理状態によって減価償却費が変わることはありません。
どの資産も、使用に伴って等しく価値が下がる、機械的な会計処理がなされます。

ここで注意していただきたいのが、土地は減価償却の対象外ということです。
実際の土地価格は、市場の状況で変動しますが、機械的に会計する家ではその価値は何年経とうが変わりません。

そのため、不動産で減価償却する場合は、土地と建物の価格を区別します。
減価償却できるのはあくまでも建物の価値です。

以上、減価償却の考え方についてご紹介しました。
土地のように、減価償却できない資産については、のち程詳しくご説明します。

□定額法・定率法の違いについてご紹介します！

減価償却には大まかに分けると「定額法」と「定率法」の2つの計算方法があります。
どちらの方法を使って計上するかは、選択できる場合と、あらかじめ決められている場合があります。
どちらを選べば節税になるのかをご紹介していきます。

＊定額法

定額法で用いる計算式は、購入価格を耐用年数で割るという単純なものです。
この計算式を用いて算出した費用が、一年あたりの減価償却費です。
その際用いる耐用年数は、資産ごとに細かく設けられた財務省の規定に基づいて決まります。

この規定された耐用年数を、法廷耐用年数といいます。

例えば、購入価格が100万円のもので、耐用年数が5年の場合、一年当たりの減価償却費は20万円です。
つまり、5年間の間で毎年20万円計上していく計算になります。
この定額法を用いるメリットをご紹介します。

それは、計算方法が単純で分かりやすいことです。

また、購入した初年度の減価償却費が抑えられるので、初年度の利益を期待できます。
そのため、固定資産を得た初年度の利益をあまり見込めない場合は定額法がおすすめです。

＊定率法

定率法で用いる計算式は、未償却の残高と定率法の償却率を掛け合わせるというものです。
毎年一定の割合で減価償却費が減少する計算になります。

定率法では、例えば耐用年数が5年の資産であれば償却率は0.4パーセントになります。

購入価格が100万円のものであれば、初年度は100万円に0.4パーセントをかければよいので40万円です。
2年目は、初年度に減価された40万を指し引いた60万が未償の残高になりますので、60万に0.4をかけた24万です。

経年数ごとに償却額が減少することがお分かりいただけたかと思います。
要するに、定額法とは反対に初年度の減価償却費が大きいのが特徴です。

そのため、節税対策のために購入したものには定率法を用いる場合が多いでしょう。

ただし、定率法は定額法の計算より複雑かつ、把握しておくべき知識も多いです。
定率法を用いる際は、「償却補償額」や「改定償却率」を理解しておきましょう。
この扱いにくさが、定率法のデメリットともいえます。

定率法を用いる際は、担当者によく説明してもらいましょう。

□減価償却できる資産とできない資産とは？

減価償却はすべての資産に適応するわけではありません。
減価償却できる資産とできない資産があるので、その区別をご紹介します。

まず、減価償却できる資産は、業務に使用するものかつ経年劣化するものです。
判断基準は、使用できる期間が1年以上でかつ購入価格が10万円の固定資産です。

減価償却できる固定資産には、有形無形の両方があります。
有形固定資産の例は、建物、工場、設備、備品、工具などです。
無形固定資産の例は、ソフトウエア、特許権、意匠権、商標権などです。
家畜や樹木と生物も対象になります。

減価償却できない資産の例としては、美術品、骨董品、土地などの価値経年によって減少しないものが挙げられます。
また、建設中の資産や、たな卸し資産も対象外です。

□まとめ

以上、減価償却の考え方と定額法・定率法の違いについてご紹介しました。
また、減価償却できる資産とできない資産についてもご紹介しました。
家を売却する際に参考にしてください。

分かりにくい部分が多い内容なので、熊本市周辺にお住まいの方はぜひ当社にお問い合わせください。

「実家をどうするかわからない」
実家の処理をお考えの方でこのように思っている方はいらっしゃいませんか。
この記事では、実家が空き家になったときに発生する問題と空き家のベストな処理方法について解説します。

また、地方の実家がある際の活用方法についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてださい。

□空き家問題についてご紹介します

空き家となった実家は、トラブルの火種になりがちです。
法定耐用築年数の22年を超えていることが多い実家の空き家は、売却がすんなりいくことは難しいでしょう。
有効的な活用方法も、少ないのが現実です。

さらに厄介なのは、売却や活用ができる日まで、空き家の管理・維持費用を支払う必要があるということです。
この管理・維持費用を削減しようと更地にするにしても、解体費用が掛かるので簡単には踏み切れません。

また、空き家がなくなれば固定資産税も6倍に跳ね上がります。
これらの理由から何もせずに放置している、というケースも多いです。

空き家の管理・維持費を削減しようと放置してしまうと、防犯面や衛生面で問題が出てきます。
空き家は、人が住まないため思いの他老朽化が速く進みます。
粗大ごみを不法投棄される、野良猫のたまり場となり異臭の原因となる、無断侵入者が出入りする。
こういった問題の温床になりかねません。

これらの問題は隣地所有者とのトラブルに発展しかねないので、放置することはやめましょう。

当社は、優良会社3社と提携していますので、解体についてもお任せいただけます。
他よりも好条件で事前に解体費用を算出できますので、解体費用に不安を抱えている方は、ぜひ当社にご相談ください。

□空き家となった実家はどうするべき？

実家が空き家となった場合は、放置するか、解体するかを迷っている時間はありません。
放置していても、固定資産税や完治・維持費用だけがかさんでいくからです。
空き家を売ると決めたならば、即行動に移しましょう。

まずは、買手を探さなければなりません。
親戚や知人など、買手が身近に見つかれば良いです、しかし、なかなかすぐに見つけるのは難しいですよね。

そこで不動産会社に依頼して買手に向けて宣伝してもらう必要が出てきます。
不動産会社に空き家の販売を委託すれば、自分で買手に空き家の内覧を案内する必要も、売却契約を遂行する必要もありません。

不動産会社は、空き家の所在地付近にある会社を選ぶことをおすすめします。
この際、販売実績や買い取り実績を見たり、見積もりの詳細を事細かに説明してくれる不動産会社を選ぶと信頼できます。
熊本市周辺に空き家をお持ちの方はぜひ当社にお任せください。

建物付土地として販売するか、中古一戸建住宅として販売するかは、買手が決まるかを大きく左右します。
ただし、リフォームをしている場合や、維持状態が非常に良い場合、住宅のグレードが高い場合は例外もあります。
とはいえ、その判断を自分自身の目で確認することは難しいです。
不動産会社とよく相談して決めることをおすすめします。

一般的な傾向としては、やはり法廷耐用年数の22年よりも築年数が経っていなければ中古一戸建住宅として売却します。
22年を超える場合では、建物付土地、または土地だけで販売するケースが多いでしょう。

平成以降の住宅の場合は、耐震基準を満たしているものが多いです。
よって、住宅ローンが組みやすく、住宅ローンの控除適用範囲内にも収まっています。

このメリットから、中古一戸建住宅としても十分買手は見つかるでしょう。

一方で昭和以前の住宅は、建築基準法改正以前の規定に基づいて建築されています。
そのため既存不適格物件として判断される住宅が多いです。
リフォームするにも多額の費用を要する場合が多いので、建物付土地、または土地として売り出す方が賢明でしょう。

□地方にある実家の活用方法についてご紹介します！

実家の建築に、日本古来の手法が使われている場合は、古民家としての需要が期待できます。
具体的には、賃貸や民泊施設としての活用です。

きちんとリフォームを施せば、必ずとは言えませんが、利用者を十分に見込めます。
古民家としての味を残すために、景観を大幅に変えないことも工夫の一つです。

実家の空き家を寄付して、固定資産税や管理・維持費用を削減するという手もあります。
しかし、どんな住宅でも寄付できるわけではありません。
自治体にとって固定資産税は一つの収入源なわけですから、積極的には寄付を受け入れていないためです。

その他の活用方法としては、太陽光発電所や老人ホーム経営などがあります。
初期費用を捻出できる方は、検討してみるのも一つの活用方法です。

□まとめ

以上、空き家問題と空き家となった実家をどうするべきかについてご紹介しました。
また、実家が地方にある方に、おすすめの活用方法についてもご紹介しました。
熊本市周辺にお住まいの方で、実家をどうするのかわからない方は、ぜひ当社にお問い合わせください。

最適な案をご提案させていただきます。

熊本市周辺に住宅を購入したい方で、共有名義について知りたい方はいらっしゃいませんか。
この記事では、共有名義の際の税金と、その支払い方、そして、固定資産税を代表者が立て替えることについてご紹介します。
また、固定資産税を支払わない所有者がいる場合の対処法についてもご紹介します。

□共有名義の際の税金と支払い方法についてご紹介します

一般的に、住宅は世帯主名義になっていることが多いでしょう。
ただし、共有名義にして複数人で所有することも可能です。
住宅を財産として相続するときに、共有名義にする場合が多いです。
そこで今回は、共有名義の税金について解説します。

まずは固定資産税の定義について確認していきましょう。
固定資産税とは、自治体が徴収する地方税です。
共有名義の際は、この固定資産税を支払う義務を共有者全員で連帯して担います。
公には通用しませんが、当事者間で話し合って決める分にはどなたが支払っても構いません。

逆にいうと、共有者内で滞納する人がいれば、ほかの誰かが立て替えてでも自治体に納税する必要があります。
自治体に正しい税額を納めることが最優先ということです。

よって、持ち分に関わらず、共有者に一人が全額支払うことになっても自治体から咎められることはありません。
ただ、全額負担している納税者からほかの共有者への贈与ではないかと、税務署に目を付けられる可能性もあります。
金額次第では贈与税が発生することもあるので気を付けましょう。

続いては、共有名義の固定資産税の支払い方についてご紹介します。
固定資産税は、代表者が直接納めます。

この代表者は、自治体に選定・通告するように求められます。
代表者が決められたのちは、納付書が代表者の元にのみ届き、一括納付します。
自治体に対して固定資産税の調査依頼や問い合わせを行うのもこの代表者です。
代表者は、基本的に共有者間の話合いで決めます。

しかし、話し合いで代表者が決まらない場合は、自治体が選びます。

選定基準は以下の通りです。

・居住地が固定資産税を徴収する自治体から近い
・持ち分が最多
・登記簿の初めの方に記載されている

自治体によって決められた代表者はあくまでも一時的なものです。
のちに当事者間で代表者を選出できた際はそちらの代表者が優先されます。

□固定資産税は代表者が立て替える？

先ほども申し上げた通り、納付書は代表者の元にのみ届きます。
よって、納付期限までにほかの共有者が支払わなかった場合は、立て替えて支払う義務があります。

ただし、立て替えた分の費用は後から請求できますので安心してください。
立て替えた分を返金してもらえない場合は、弁護士に相談しましょう。
不動産関係の実績が高い弁護士を選ぶと良いですよ。
法的根拠に基づいて支払い交渉を遂行してくれます。

□固定資産税を支払わない所有者がいたらどうする？

原則としては、共有名義の場合持ち分に応じた額を納税することになっています。
しかし、支払わない共有者がいた場合は、ほかの共有者に支払い義務が移行します。
多くの場合は、代表者がその義務を負担することになります。
自治体によっては共有者全員からの申し立てがあれば、納付書を全員に送ることもできます。

しかし、納税の連帯義務は変わらずあります。
持ち分以上の固定資産税を納めるのには気が引ける方も多いですよね。

だからといって、滞納すると、自分の負担額をきちんと納税しているにも関わらず自治体から督促状が届きます
督促状が届いてから10日間のうちに完納できない場合は、滞納者の財産を差し押さえることになります。
あくまでも差し押さえが可能というだけなので、10日を過ぎたらすぐに差し押さえられるわけではありません。

しかし、滞納期間があまりにも長引く場合は、差し押さえられる可能性は十分にあります。
滞納者は、負担額を支払わない共有者ではなく、名義を共有している当事者全員だということです。
いうならば、互いが連帯保証人だということです。

さらに、滞納された税金には延滞税も上乗せされます。
納付が遅れれば遅れるほど利子分が増えるので、支払いが困難になるということです。

ただし、持ち分に応じた金額を超えてまでは納税したくないという方にも、方法はあります。

まず一つ目は、ほかの共有者に買い取ってもらうという方法です。
また、共有していた財産を現金化して、持ち分に応じて分配するのも方法の一つです。

納税しない共有者がいた場合の対処法についてご紹介しました。
どの方法が最適かにつきましては、自己判断するのは危険です。
必ず専門家に聞いてどの方法をとるか決断しましょう。

□まとめ

以上、共有名義の際の税金と、その支払い方、そして、固定資産税を代表者が立て替えることについてご紹介しました。
また、固定資産税を支払わない所有者がいる場合の対処法についてもお分かりいただけたかと思います。
共有名義についてより詳しく知りたい方は、お気軽にご相談ください。

「確定申告の流れがわからない」
「確定申告で準備すべき書類とは」
熊本市周辺でこのようにお悩みの方はいらっしゃいませんか。
確定申告は大事な手続きなので、しっかり把握しておきたいですよね。

そこで今回は、確定申告についての説明、確定申告の流れ、そして確定申告に必要な書類と記入方法について解説します。

□確定申告の説明と必要性についてご紹介します！

確定申告とは、年明けから年末までの間に得た所得の総額を所轄の税務署に申請した後、納税する手続きです。
給料以外に所得がない場合は、一般的な会社の場合年末調節の手続きを会社で行ってくれます。

そのため、確定申告をご自分でされたことのない方もいるかと思います。
不動産を売却するとなると、自分で確定申告をする必要があります。
給与所得以外の売却益を得た場合は、確定申告し忘れないように注意しましょう。

不動産売却後に確定申告が必要となるタイミングは、売却益が発生した時です。
売却益とは、売却金額から、取得費や、販売する際にかかった諸経費を差し引いて算出された収益です。
売却益は、課税譲渡所得として区別されるので、金額に応じて譲渡所得税を納める対象になります。

なお、確定申告の手続きは期限が決まっているので、忘れないように注意して下さい。

確定申告が不必要な場合もあります。
売却金額から諸経費や取得費を差し引いた時に収益を得られなかった場合です。

ただし、所得と不動産売却で出た損益を通算することで節税になる場合もあります。
よって、不動産売却で損益が出た際も確定申告すると良いでしょう。

□不動産売却後の確定申告の流れについてご紹介します

確定申告を行う手順は以下の通りです。

・書類の準備
・譲渡所得税の計算
・書類の記入
・税務署への申請
・納税完了

順を追って説明します。

書類の準備ですが、主に6つの書類が必要です。
書類漏れがあると、税務署が問い合わせの電話をかけてきますので十分に留意しましょう。
申告書類は、税務署の窓口で受けとるほか、国税庁のホームページから印刷もできます。
不足しているものがないか、担当者に確認してもらうと安心です。

続いては、譲渡所得税の計算に入ります。
譲渡所得税は、譲渡額から取得費、譲渡費用、特別控除を差し引いて算出した値に、税率をかけることで求められます。

税率は、不動産の所有期間によって変動します。
所有していた期間が5年以下ならば所得税は30パーセント、住民税は9パーセントです。
この区分を短期譲渡所得といいます。

所有していた期間が5年以上であれば所得税は15パーセント、住民税は5パーセントです。
この区分を短期譲渡所得といいます。

所有期間が10年を超える場合は、減額税率の対象になります。
6000万円を境に区分されます。
6000万円以下の部分は所得税10パーセント、住宅税4パーセントです。
6000万円を超える部分に関しては、所得税15パーセント、住宅税5パーセントです。

どの税率が適用されるのか確認して、正しく譲渡所得税を計算しましょう。

譲渡費用とは、不動産会社に仲介してもらう手数料、印紙税、立退料、解体などの損失額、違約金、名義所換料などです。
取得費は、不動産購入代金、建物の建築費用、購入手数料、登録免許税、印紙税、不動産所得税、他店の解体費用、測量費用、減価償却費、設備費用などです。

税率の計算が終われば、次は控除の確認です。
居住用の不動産であれば、売却時に3000万円の特別控除が適用されます。
控除額は1人につき3000万円です。

よって、夫婦で共有名義として所有していた場合は合計で6000万円の控除を受けられます。
課税譲渡所得が3000万円以内であれば、譲渡所得税が全額免除となるので、よく確認しましょう。

ここでようやく、書類の記入に入ります。
書類への記入が済み次第、納税している地域が所轄する税務署に提出します。

期日はその年によって違います。
通例は2月中旬から3月中旬なので、確定申告の時期が来たら税務署や国税庁のサイトで確認しましょう。

□確定申告に必要な書類と記入方法とは？

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

・確定申告書第一表、第二表
・申告書第三表
・譲渡所得の内訳
・売却契約書のコピー
・建物・土地の登記事項証明書
・領収書

また、3000万円控除を受けたい場合は、住民票除票が必要です。
特定居住用財産の買換え特例を受ける際にも、書類を追加する必要があります。
住民票、登記事項証明書、売買契約書、買換え資産の証明書、買い換え特例の適用に関する届け出、代替資産の取得期限延長承認申請書などです。

少し複雑な部分なので、担当者によく確認をとってくださいね。

記入方法は、国税庁のホームページにある確定申告書作成コーナーを参照すると良いでしょう。
画面案内に沿って入力すると、納税額を自動計算してくれますよ。

□まとめ

以上、確定申告についての説明、確定申告の流れ、そして確定申告に必要な書類と記入方法についてご紹介しました。
確定申告は、とても大事な手続きなので、この記事を参考にして、失念のないよう気をつけましょう。
熊本市周辺にお住まいで、確定申告についてより詳しく知りたい方は、お気軽にご相談ください。

実家をどう売却して良いかご存知ですか。
大量の片付けや管理があるので大変ですよね。
管理については、正しい方法を知る必要があると思います。

そこで今回は実家の片付け方と片付ける際の注意点やポイントについてご紹介します。
空き家を管理する際のポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

□実家の片付け方をご紹介します！

実家には、幼いころから過ごしてきた思い出がたくさんあります。
そのため、片付けに多くの時間と労力がかかってしまいます。
そこで今回は、売却前に行う実家の片付け方を3種類、費用の違いと一緒にご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

もっとも、費用の削減を優先するならば、やはり自分で片付けするのが良いでしょう。
自力で片付けした場合、必要になる費用は不用品の処分費用のみになります。

処分費用が必要なものは、粗大ごみや、エアコン、冷蔵庫、洗濯機といった家電製品です。
粗大ごみの処分費用を抑えたいなら、行政サービスを利用するのが良いでしょう。

処分費用は自治体によって異なるのであらかじめ実家がある地域の自治体に問い合わせておくと安心です。
相場は、家具の大きさにもよりますが、数百円から数千円の間に収まります。

家電においては、行政ではなく家電量販店に回収してもらう必要があります。
自分で家電量販店に持ち込む場合はリサイクル費用のみが支払い額です。

しかし、家電量販店に実家まで回収しに来てもらうと、プラスで収集運搬費用が必要です。
最小限に回収費用を抑えたい場合は、少し大変ですが持ち込みが良いでしょう。

リサイクル費用は大体1500円から5000円かかります。
収集運搬費用は2000円から3000円が相場です。
自力で片付ければ、コストは抑えられますが、お住まいの場所が実家から遠い場合は何度も出向くことが難しいですよね。

多忙な中、自力での片付けが難しい方は、やはり業者に依頼した方が無難です。
自力でできない場合は、不用品回収業者に依頼できます。
不用品回収業者は、不用品とごみの回収と処分をしてくれます。

しかし、不用品と遺品の区別はしてくれません。
一定の規定に基づいて機械的に回収、処分するだけなので作業がラフになりがちです。
遺品としてとっておきたい大事なものがある場合は、粗大ごみや家電といったものだけ任せる良いでしょう。

遺品と不用品との区別をつけてくれるのが、遺品整理業者です。
費用は不用品回収業者に比べて高くなりますが、大事に遺品を扱ってくれるならその価値はあるといえます。
遺品としてとっておくもの、供養が必要なものなどに分類してくれます。
遺品整理を終えた部屋の清掃も含まれている場合が多いようです。

以上、実家の片付け方3選をご紹介しました。

当社に実家の売却を依頼してくださった場合、遺品処理、仏壇処理も行っておりますのでご安心ください。
専門の業者と提携しておりますので、供養しながら処分の手伝いが可能です。
普通なら20万円ほどかかりますが、当社で買取した場合は無料ですよ。

□実家を片付ける際の注意点とポイントをご紹介します！

実家を片付ける際のポイントは、大まかなスケジュールをあらかじめ立てておくことです。
相続税の申告は個人がなくなってから10か月以内に済ませなくてはなりません。
よってスケジュール管理がとても大事になります。

相続税は、遺産総額によって発生するかどうかが決まります。
発生する場合は、遺産総額が3000万円に600万円を人数分かけた金額の合計を超えた場合です。
そのため個人の財産をあらかじめ調査しておく必要があります。

残すべき遺品を把握しておくことも重要です。
多くの場合では、業者の方で留意してくれますが、誤って遺しておきたかった遺品を処理されてしまう恐れもあります。
事前に遺したいものの認識を共有するためにも、遺すべき遺品を把握しましょう。

□空き家を管理するポイントとは？

最後は、片付けた後の空き家をどう管理するかについてご紹介します。
空き家は、人が住まなくなったため劣化スピードが速まります。
月に一度は空き家に出向いて管理しましょう。

管理方法は以下の通りです。

・換気をして通気性をよくする
・清掃する
・水を通す
・雨漏りやカビができていないか確認する
・庭の手入れをする
・チラシなどの郵便物を整理する

などが挙げられます。

実家からお住まいの場所まで距離がある場合は、お近くにお住まいの家族や親戚にお願いしましょう。
管理業者に管理を依頼すると1万円から1.5万円ほどかかります。

毎月となると大変ではありますが、管理を怠ると、劣化が速まり建物としての資産価値が下がります。
景観、風紀、防犯などの面から近隣の方にも迷惑になるので、管理はしっかり行いましょう。

□まとめ

以上、実家の片付け方、実家を片付ける際の注意点とポイントをご紹介しました。
空き家を放置するのは危険ですので、必ず今回ご紹介しましたポイントを押さえて管理してくださいね。
不動産の専門家としてお客様の利益の最大化を提案します。
熊本市周辺にお住まいの方は、お気軽にご相談ください。

離婚をお考えの方にぜひ知っていただきたいのが、離婚後の住宅売却についてです。
離婚後と離婚前のどのタイミングで売却するのが良いのかご存じですか
そこで今回は、住宅を売却するタイミングと注意点、そして、任意売却について詳しく解説します。
離婚を機に家を売る計画を立てている方はぜひ参考にしてみてください。

□離婚する際に家を売る最適なタイミングとは？

離婚手続きが終わってから家を売るのが良いのか、離婚手続きが完全に終わる前に売るのが良いのかは、人それぞれです。
事情や要望によって最適な売却タイミングが異なるからです。
まずは離婚前に売るのが良い場合を見ていきましょう。

以下の条件に当てはまる方は、離婚前に売却することをおすすめします。

・離婚をそこまで急いでいない
・離婚後のやり取りを避けたい
・離婚後にまでトラブルを持ち込みたくない

この3条件に当てはまる場合は
離婚前に売却を済ませておくことをおすすめします。

不動産売却には時間を要します。
離婚を何よりも優先して済ませたい方にとっては、家の売却が完了するまでずっと我慢して過ごすことになります。
売却完了までは大体3か月から6か月はかかりますし、売却できる保証はどこにもありません。

よって、離婚をそこまで急いでいない場合のみ、売却を終えてから離婚しても良いでしょう。

離婚後にまで連絡を取りたくない方もいると思います。
そのような場合は、離婚前に住宅の売却もすべて済ませておくと必要な連絡が減るでしょう。

不動産売却は、お互いの同意を得てからでないと手続きを終えられません。
離婚後は関わりをできるだけ減らしてリスタートを切りたいという方は、離婚前に売却を済ませてしまいましょう。

離婚後まで住宅の売却を引き延ばしてしまうと、離婚したにも関わらずトラブルが発生する恐れがあります。
連絡を取りにくくなるので、売却を同意するタイミングが合わなくなることがあるからです。
不動産売却をスムーズに終わらせるためにも、離婚前に売却を済ませておくと良いでしょう。

続いては、離婚後に売却した方が良いケースについてご紹介します。

以下の3つに当てはまる方は、離婚後に売却することをおすすめします。

・できるだけ早く離婚したい
・家の価格を引き上げたい
・家を早期に売る必要がなく、離婚後の連絡に抵抗がない

何よりも優先して離婚したい方もいらっしゃると思います。
その場合でも、不動産売却を引き延ばすとトラブルの元になりますので、できるだけ早く済ませましょう。
家を高く売るためには、3か月から6か月の時間は少なくとも要します。

離婚協議を終えて、不動産売却に専念できる状況で住宅を販売することで、住宅の価値を最大限引き出せるでしょう。
このように、住宅の売却を急いでおらず、離婚後でも連絡を取れる場合は離婚後に着手しても良いでしょう。

□任意売却についてご紹介します。

原則として、不動産は住宅ローンの完済を終えていない状況下で抵当権を抹消することはできません。
そのため、売却手続きも遂行できません。
ただし、完済するには任意売却しか方法がない不動産に関しては、例外として売却が認められます。

この際、抵当権を抹消するには銀行といった債権者と債務者の間で条件を決める必要があります。
当事者間で話し合って条件を決めましょう。
任意売却しても債務が残ってしまった場合は、返済額と借入期間を定めて返済していきます。

任意売却をする際、数か月間は住宅ローンを返済していない状態になります。
それゆえ住宅ローンを滞納しているとして個人信用情報に登録されます。
滞納情報が個人信用情報に登録されると、５，６年間はローンを組めなくなりますので注意してください。
これが任意売却のデメリットです。

デメリットとメリットを天秤にかけてよく考えて決断しましょう。

□離婚時の不動産売却で注意する点とは？

まずは、不動産の名義を確認しましょう。
この際、共有名義だった場合は注意が必要です。
なぜなら、共有名義はどちらか売却に同意しなかった場合売却できないからです。
離婚後は、お互いコミュニケーションを取りたくないという方も多いでしょう。

しかし、不動産売却や名義変更における合意は書面に起こしておかなければなりません。

不動産が共有財産か特有財産家かを確認することも大事です。
共有財産とは、夫婦の婚姻生活でともに築き上げた財産を指します。
住宅ローンの支払いを折半していた場合などがあげられます。
共有財産の場合は、売却金額も折半になります。

対して特有財産は、婚姻する前にどちらかが所持していた財産です。
夫婦のどちらかが相続や贈与を受けた財産は特有財産です。
特有財産と判断さえた場合は、財産分与の範疇外となります。

□まとめ

以上、住宅を売却するタイミングと注意点、そして、任意売却についてご紹介しました。
離婚を機に家を売りたい方はぜひ今回の記事を参考にして、新たな門出に旅立ちましょう。
熊本市周辺にお住まいの方で不動産売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

「マンションを売りたいけど、何に気をつければいいのかわからない」
「不動産売却は初めてだ」

このようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか。
この記事では、マンションの売却の注意点について解説します。

□マンションを売却する上での注意点

マンションを売却する上での注意点はたくさんありますが、今回は主に3つを取り上げます。

1つ目は、マンション売却にかかる手数料等を把握しておくことです。
マンションを売却した後に残るお金と売り出し価格はイコールではありません。
クリーニング代や不動産の登記手続きにかかる費用、さらに印紙税や売却益に対する所得税などの出費を把握しておきましょう。

2つ目は、住宅ローンの残債を確認することです。
購入時に現金一括で入手された場合は問題ありませんが、住宅ローンで入手された方は残債を知っておかなければトラブルに繋がる恐れがあります。
まだローンが残っている人は、売却時より前の段階で完済できる計画を立て、きちんと抵当権を抹消できる状態にしておきましょう。

3つ目は、同じマンションの別の部屋が売り出し状態になっていないか確認することです。
同じマンション内で複数の物件が売り出されている場合、どうしても似た条件になります。
そうなると、価格競争に陥ってしまいがちです。

もしも現時点で他の部屋が売り出しになっていないのであれば、先手を打たれる前に先に売却活動をはじめることが賢明です。
あるいは既に他の部屋が売り出されているのであれば、あえてそちらの売却が成立するのを待つという手もありますね。

□マンションを売却する上で持つべき視点

マンションの売却を検討している方に覚えておいて頂きたいことがあります。
それは、マンションの売却は購入よりも難しいということです。

特に、マンション売却がうまく進まない原因として、売り出し価格が高すぎるということがよくあります。
つまり、売り主がそのマンションの価格を相場以上で設定してしまっているということです。

では、なぜこんなことになるのでしょうか。
要因の1つとして考えられるのは、自分が長年所有していたものの価値を高く見積もってしまうという人間の心理です。

マンションに限らず、自分がずっと使っているものというのは愛着がわきますよね。
それが住んでいるお家となればなおさらです。

特に、自分が購入した金額よりも大幅に値下がりしてしまっている場合、査定価格を受け入れられずに高めに金額設定をしてしまっているケースもあります。

「安い価格で買い叩かれるくらいなら、自分がずっと所有しているほうがマシだ」というお考えをお持ちの方もいらっしゃいます。
確かにそのお気持ちは大変よくわかるのですが、不動産というものは持っているだけで固定資産税等の税金がかかります。

長期的に見たときのトータルリターンはどちらが大きいかという視点を持つことも重要です。

□特別な事情のマンションを売却する場合

最後に、特別な事情のマンションを売却する3つの場合についてご説明します。

1つ目は、売却予定のマンションが大規模修繕工事中である場合です。
十数年に一度、マンションは大規模な工事を行います。
外壁を補修したり、配管を整備し直したりすることが目的です。

もしも運悪くマンションの売却時期と大規模な工事の時期が被ってしまった場合、売却活動に影響が出ます。
特に外壁の塗装工事ではシートで全体を覆うため、内見に訪れた希望者が建物の外観を見れません。

また、シートで覆われている分、部屋の中の日当たりも悪くなりますから、どうしても普段の物件の価値を見せにくくなります。

そのため、これからマンションの売却を検討されている方は、大規模修繕工事のスケジュールを確認しておきましょう。

2つ目は、ペットを飼っていたマンションを売却する場合です。
物件にペットの臭いがついていると、売却時に不利になる恐れがあります。

たとえペット可の物件で許可を取った上で飼育をしていたのだとしても、買い主にとっては関係ありません。
除菌や消臭もできる範囲で行い、ペットが住んでいたと感じさせないくらいのレベルになることが理想です。

3つ目は、現住所から離れたマンションを売却する場合です。
相続によって得たマンションなど、何らかの事情で住んでいる地域から離れたマンションを売却する場合、その地域の事情に詳しい不動産に丸投げする形になります。
営業担当者との打ち合わせの回数も制限されますし、売り主にとっても不安が募ることでしょう。

なお、当社は熊本における不動産仲介件数ナンバー1です。
その他、不動産の売却に関して疑問や質問等がございましたら、当社にお気軽にご相談ください。

□まとめ

マンション売却における失敗事例とその対策について解説しました。
不動産を売ることは買うことよりも難しいものです。

初めてマンション売却を行うという人は何から手をつけてよいかわからないという方も多いと思います。
当社とともに二人三脚でマンション売却にトライしてみませんか。

皆さんは不動産買取という売却方法をご存じでしょうか。
皆さんが思い浮かべる物件の売却方法とは少し違うかもしれません。
売却方法には、仲介を介して売却する方法と、不動産会社に買取依頼をする方法があります。
今回は、不動産買取とは何なのかについてと、メリットとデメリットをそれぞれご紹介いたします。

□不動産買取とは一体何なの？

皆さんの所有されている物件を、当社のような不動産が買取を行うことを不動産買取と言います。
不動産会社が買取で得た物件は、そのまま販売するのではなく、改築するなどして新たな価値を与えることでより良い物件にして販売します。

では、通常の売却方法とはどういったものを言うのでしょうか。
その違いは、誰が皆さんの物件を買い取っているのかという点にあります。
皆さんが通常思い浮かべる売却方法は、不動産会社によって直接的な買取は行われていないのです。

中古物件の取り扱いをしている不動産会社は大抵、直接買取を行うよりも仲介という形で買う人と売る人の間を取り持つことで収入を得ています。
これが、仲介業というものです。

不動産の買取を行うのは会社ではなく個人であり、不動産会社は売る、または買う行為を直接するのではなく、無事取引が完了となったのちに仲介手数料を受け取っているのです。

□何事にも必ずメリットとデメリットがある！不動産買取はどうなの？

不動産買取についてご理解いただけたところで、不動産買取のメリットとデメリットそれぞれについて考えていきましょう。

1つめのメリットは、仲介手数料が必要ないことです。
不動産買取であれば、買主が本来仲介役を担う不動産会社であるため、仲介手数料を払う必要がなくなります。

2つめのメリットは、不動産を現金化するまでの期間が短いことです。
本来仲介役を担う不動産会社が物件の購入者になるため、仲介の場合に比べて1つ工程がなくなることになります。
それによって、現金に変えるまでのスピードがアップするだけでなく、1対1での取引となるため、スケジュール調整も柔軟に行える点がメリットでしょう。

不動産をできる限り早期に現金にしたい方は特に、仲介を選ぶよりも買取を選んだ方が売却手続きがスムーズに完了するのでおすすめです。

3つめのメリットは、物件の修復や不具合の責任が免除されることです。
仲介を通して個人に物件を売却した後に、一定の期間の間に売却した不動産の不具合や破損が見つかることがあります。
そういった場合、その物件を買った個人ではなく、売主様が修復費用を負担しなければなりません。

それに対して、不動産買取という手段を取れば、当社のような不動産会社が不具合や破損があることを理解したうえで購入いたしますので、売主様の負担を免責する場合が多いです。
そのため、売買から起こるトラブルを避けられる手段とも言えるでしょう。

4つめのメリットは、多様な種類の物件を買取していることです。
建物の破損や、室内の状況が非常に悪い場合、仲介を通した売却であれば、個人のお客様はあまり購入したがらない傾向があります。

それに対して、不動産買取の場合であれば、室内状況の悪い不動産であったとしても、当社のような不動産会社は買い取る可能性があります。
この理由としては、買取によって得られた物件を改築し、新たな価値を与えた後に再び販売することが目的であるからです。

次に、不動産買取を選択する際に生じる、デメリットについてです。

不動産買取におけるデメリットはほとんどないに等しいですが、唯一挙げられるデメリットは、仲介による売却に比べ、売却価格の減額の可能性が挙げられます。
上記の通り、不動産会社が買取を行う際は、買い取った物件に新たな価値を与えることで、再び販売しております。

そのため、再び売却する時のリスクや、事業のための経費を考えた値段設定をしなければならないため、その状況に対応した買取価格になることがあるでしょう。
不動産会社側が諸々のリスクを背負う分だけ売却価格の減額につながります。

以上が不動産買取を選択する際に生じるメリットとデメリットです。

不動産買取によって得られるメリットの中でも、修復義務を負わなくて済むことは売り主様にとってはかなり大きなメリットと言えるでしょう。
ご自身の大切な財産を売ることになるので、事情や目的をしっかりとお考えいただき、それに合った売却方法をご選択ください。

□条件に応じて臨機応変に対応することが重要？

売却の時間に余裕がある場合や、多少手間がかかってでもできるだけ高い売り出し価格で契約を成立させたい場合は、不動産仲介の形を取るほうが良い場合もあります。

逆に、価格を重視するより期限を重視しなければならない場合もあり得るでしょう。
その場合、期限内に売却するための代償であると割り切り、多少低い価格でも不動産買取をご利用ください。

□まとめ

今回は、不動産買取とは一体何なのかについてと、メリットとデメリットそれぞれについてご紹介いたしました。
当社では、不動産の買取や仲介を行っております。
買取手続きのスピード満足度も高く、買取価格にも自信をもってご対応させていただいております。
不動産の売却について気になる方は気軽にお問い合わせください。

不動産買取について気になっている方はいらっしゃいませんか。
不動産買取について知ってはいるものの、どういった物件が向いているのかや、どういった流れで行われるのかわからないかたもいらっしゃるでしょう。
今回は、不動産買取の大まかな流れと、どういった物件が買取に向いていて、どういった注意点があるのかについてご紹介します。

□不動産買取の流れについて！

不動産買取を行う際のおおまかな工程は4工程に分かれます。

まず、不動産買取を行うのであれば、情報収集をしっかりと事前に行っておくことが重要です。
当社のような不動産会社とやりとりを始めるまでに、まず取引のための有益になりそうな情報を自分自身で深く知っておくと良いでしょう。

情報収集を終えたら、実際に当社のような不動産会社に見積査定依頼を出します。
ここで、買取に出す不動産にどれほどの価値があるかを具体的に金額で把握できます。

次に、見積審査を終え、その金額で納得ができそうであれば、取引する不動産を決定し、交渉を行っていきます。
その後に内容の最終確認を行い、合意できれば契約を不動産会社と締結して決済の方へ進みます。

これらの工程を終えた後に、必ず忘れないよう行わなければならない工程が、確定申告です。
不動産取引によって売却益を上げられた方は、必ず確定申告を行う必要があるので覚えておきましょう。

以上が不動産買取の全体的な流れです。

□買取に向いている不動産とは？

以下のような物件を売却したいと考えている方は、買取を思い切って選択すると良いでしょう。

まず、築年数が約30年を超えている物件の場合です。

給水、排水管の寿命は、大体25年ほどであると言われております。
もしも売却の後に、配管部分に欠陥などが見つかってしまった場合、瑕疵担保責任があるため、修繕費用を負担しなければなりません。
これは、高額な出費となることが多いため、築年数が比較的経過しているマンションは、仲介の売却は選択せず、買取を選択する方が多いでしょう。

次に、事故や事件がこれまでにあった物件です。
過去自殺のような事件が起こった物件や、火災のような事故が起こった物件である場合は、買い手がずっと見つからない、または相場からかけ離れた安い価格で取引される可能性が高いです。
これまでに事故や事件の起こった物件を売りたいのであれば、価格が多少低くなっても買取に出すことをおすすめします。

最後に、物件の内部状況が非常に悪い物件である場合です。
設備がかなり劣化しているだけでなく、内装が全体的に汚いなどの内部状況のような、売却が見込めるかわからない場合であっても、当社のような不動産会社に買取に出されることをおすすめします。

なぜなら、買い取った物件は、リフォーム、リノベーションして販売をする場合が多いため、その場合であれば内装がどうであっても関係ないからです。

もし、状態の悪い内装や設備をすべて一新させて売却するとなると、リフォーム代が必要となるでしょう。
リフォームをするとしても、買い手が必ず見つかる保証はないにもかかわらず、資金に加えて手間がかかってきます。
買い取ってくれる人を探すよりも、不動産買取を依頼された方が、手間や資金面を考えるとメリットがあるでしょう。

□不動産の買取で注意すべきポイントをご紹介！

不動産買取で注意するポイントは以下の3つです。

1つめの注意点は、当社のようにリフォームされた物件も多く取り扱っている不動産会社を選ぶことです。
リフォームされた物件を取り扱っているというのは、どこかで不動産会社が買い上げた物件をリフォームした状態で再販売している可能性が高いでしょう。
そういった物件を多く取り扱う不動産会社であれば、買取実績が多い可能性が高いと言えます。

2つめの注意点は、物件の大きな不具合を隠すと詐欺行為になることです。
仲介を通して売却する場合、問題のある部分や不具合を知ったうえで売却するとなると瑕疵担保責任を問われるため、補償する義務を負うことになります。

それに対して買取の場合、補償義務がないというのもメリットです。
しかしながら、それを理由に重大な不具合を隠蔽して売却すると詐欺行為になってしまいます。

また、契約次第では、補償義務の免責がない場合もあるため、免責されることを十分に確認したうえで、売買契約を交わすようにしましょう。

3つめの注意点は、複数の所有者がおられる場合、事前に準備と話し合いをしておくことです。
物件に共同で所有している方がおられる場合、売却する前に条件をしっかりと話し合わないと売却金額に納得できない方が出てくることによって、トラブルになることが多々あります。

また、共同所有者と連絡が取れない場合はその状態で売却できないため、弁護士や司法書士に相談をしてから、手続きを行う必要があるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産買取の大まかな流れと、どういった物件が買取に向いていて、どういった注意点があるのかについてご紹介しました。
当社では、高額買取満足度、スピード買取満足度においてNo.１という実績がございます。
中古の一戸建てや中古マンションも多数取り扱っておりますので、気になる方は当社までお問い合わせください。

普段の仕事が忙しい方や、たまたま不動産売買の立ち合いに出られなくなった方は多々いらっしゃるでしょう。
そういった方でも、あきらめる必要はありません。
今回は、不動産を売却する時に代理人に委任する場合についての注意点をご紹介いたします。

□不動産の売却を代理人に委任する場合について！

不動産取引を行うのであれば、基本的にはその不動産を売ろうとしている所有者と、買い主の両方が立ち会わなければなりません。
しかしながら、どうしても立ち合いをできない場合、代理人に立ち会ってもらえます。
代理人への委任をする事例は以下の4つです。

まず、取引予定の不動産が遠方である場合です。
遠方に取引予定の不動産がある、または所有者が日本にいないなどの理由によって、不動産の売買契約に立ち会えない状況であれば代理人を立てて手続きを進められます。

次に、仕事によって時間を設けられない場合です。
不動産の売買契約が完了するまで、手続きが多いために時間と労力を必要とされます。
どうしても仕事で大切な時期で忙しいことが原因で契約のための時間を作れない方がいらっしゃるでしょう。
このような状況であっても、代理人を決めて手続きを進める場合があります。

次に、契約の手続きが不安な場合です。
不動産取引の取引内容が複雑になってしまい、どうしても手続きが不安で弁護士や親族に代理人として立ち会ってもらう場合も実際にあります。
これは、とても稀なケースではありますが、詳しく信頼できる方がいらっしゃった場合、お願いするのも1つの手段でしょう。

最後に、自分の身の不動産でなく、共有持分である場合です。
遺産相続の際の不動産売却においても、必ず手続きされる際に立ち会う必要があります。
共有持分となっている場合であれば、その所有者が全員立ち会わなければなりません。

しかしながら、何人も所有者がいらっしゃる場合、予定がぴったりと合うことは難しいでしょう。
所有者がすべて親族である場合は、相続人の代表者のみの立ち合いのみで契約の手続きを進められます。

□代理人による不動産売却の注意点とは！

代理人を立てたからと言って、最初から最後まで任せていいわけではありません。
注意点がいくつかございますので、ご紹介いたします。

まず1つめの注意点は、必ず自分の一番信用のある相手に委任することです。
代理人は、売買において責任が重いうえに、権限も有することとなります。
そのため、取引を成功させるためには、誰を代理人として立てるのかが重要となるでしょう。

親族の中で強い発言力を持つ方に委任してしまうと、大切なことであっても独断で決められてしまうなどといったことになり、親族間で揉めることもあります。
親族に依頼する場合でも、周りの意見を取り入れられる方に依頼するようにしましょう。

2つめの注意点は、白紙委任を絶対にしないことです。
代理人の委任状にどういった権限を与えるか書き込みますが、それを記載しないことがあります。
これを白紙委任と呼びます。

初期段階から委任していたがために、流れが分からず、権限範囲を決めきれないことがあります。
それによって権限を悪用されてしまう可能性もあるでしょう。
取引を成功させたいのであれば、不動産を売る際の白紙委任はやめておきましょう。

3つめの注意点は、本人確認が必ずいるということです。
不動産の売却が決まり、必要な書類を揃えて法務局へ申請を出すと、要件が満たされていれば受理されるでしょう。
委任状さえあれば代理人を立てて契約を進められますが、登記手続きの際には必ず所有者の本人確認が必要です。

なぜなら、成りすましによって取引が行われ、勝手に不動産が売却されてしまうといったことを防ぐ必要があるからです。
そのため、最初から最後まで、自分の身分証明を行わずに不動産売却は済ませられないでしょう。

最後の注意点は、犯罪収益移転防止法に基づいた本人確認があることです。
平成20年の犯罪収益移転防止法の施行に伴い、宅建業者が特定事業者となり、本人確認書類の写しの保管が必要になりました。
所有者本人が取引する場に来られると、土地所有者である証明を確認するため、運転免許証、またはマイナンバーカードの提示が求められるでしょう。

□代理人に不動産売買を委任すると安く売却されてしまうかも？

売買手続きや契約に立ちえなければ、高い値段で売れないわけではありません。
ただ、売買の手続きを代理人に委任するとなると、安い値段で売却される可能性が高まることは事実であるため、高い価格で売るには努力が必要でしょう。

不動産の売買価格が大きい場合であれば、売る人の力次第で数百万円以上差が出ることもあります。
代理人に依頼したことで不動産の売却価格が相場よりかなり安い価格で売れてしまえば、何とも言い表せない気持ちになるでしょう。

しかし、代理人は手続きを代わりに行うだけでもかなり負担となっているため、高く売る努力はやはり、所有者がするべきといえます。

□まとめ

今回は、不動産を売却する時に代理人に委任する場合についての注意点をご紹介いたしました。
委任することが決まっても、すべて任せきりにするのではなく、定期的に進捗状況を確認するなどするよう心がけると良いでしょう。
当社では、不動産の買取や、相談を受け付けておりますので、ぜひ気軽にお問い合わせください。

家がなかなか売れず、ストレスがなっている方はいらっしゃいませんか。
売れると思っていたが、意外と売れなくて困ってしまう方も多々いらっしゃるでしょう。
家が売れないときは、原因を知ることで解決される可能性が高いです。
今回は、家が売れない主な理由や注意点、ストレスが溜まった時の思考法についてご紹介します。

□家が売れない原因について解説！

家が売れない主な理由としては、以下の3つが挙げられます。

1つめは、売出価格が高い場合です。
家を購入しようと考えている方は、物件探しをする中で相場観が身についています。
そのため、当然ではありますが、売出価格が高く設定してしまうと、その家は売れにくいでしょう。
まずは、当社のような不動産会社に査定依頼を出していただくと良いかもしれません。

その家を査定依頼に出された際に、価格が提示されたのであれば、その物件には価値があるため、売値段設定を間違えなければ売れる証拠です。
もし、本当にその物件が価値のない物件であれば、査定価格は0円となるでしょう。

2つめは、物件自体に売れない原因がある場合です。
価格に問題がある場合以外にも、そもそも売れにくい物件があります。
例えば、過去に事故があった物件や市街化調整区域に設定されている物件などでしょう。
物件に何か問題があった場合でも、適正に問題を考慮した価格で売却すれば売れますが、適正に反映できていなければ売れないでしょう。

そうは言っても、実際に価格を安く設定しても売れない物件はあります。
その場合は、諦めずに売り続ける、または買取に出してみることが現実的な策でしょう。

3つめは、立地条件が悪い場合です。

家の売却において、家自体の状況よりも家の立地は大切な条件となってきます。
購入希望者は基本的に生活のしやすい立地を優先しています。
そのため、普通に売却するのではなく、買取に出すとしても立地条件が悪いとどうしても不利になってしまいます。
しかしながら、立地条件を自分で改善、または変更することはできません。
立地の悪い家を売りたいのであれば、交渉することが大切です。

□家が売れない時に取ってはいけない行動とは？

家が売れない時にしてしまいがちな行動の注意点をご紹介します。

まず、売れない物件を実費でフルリフォームすることです。
買主によって家の好みはかなり異なるでしょう。
そのため、良い家だと思ってリフォームしたとしても、自分自身と好みの合う特定の方にしか良いと思ってもらえない物件になる可能性があります。

また、フルリフォームには最低でもおよそ400万円の出費が必要となります。
リフォーム費用を上乗せ売ることは、成功する保証がなく、場合によっては成約を妨げてしまう要因になるでしょう。

次に、家を解体し、更地にしてから売り出すことです。
土地に家が建っていれば、居住状況や敷地面積に対応した固定資産税軽減措置が適用されるため、家を解体すると、軽減措置が無くなり、税金の負担が重くなります。

しかし、更地にして家が売却できた事例も実際あるため、必ずしも不正解とは言い切れないでしょう。
どうすれば良いかわからない場合は、当社のような不動産会社などに相談し、極力損をしない行動とることが重要です。

□家が売れない時に持つべき思考法と準備について！

売りたい家がなかなか売れないと、ストレスがどんどん溜まってしまいますよね。
家の売却の状況がどうか、売却期間の目安が何か月ほどかによって、家が売れない時の不安の感じ方は違ってくるでしょう。
家を売る際に不利な状況であった場合、ストレスを溜めずに乗り切るにはどのような準備をしておくと良いでしょうか。

まず、売りたい物件の掃除や整理整頓を行っておくことです。
売れないことによる不安な気持ちを無くすには、出来る限りの準備を徹底的に行い、全力を尽くしたと思える状態に持っていきましょう。

仲介売却であれば、ほとんどの販売活動を当社のような不動産会社が請け負いますが、売主様が事前に掃除をしてくださっていると第一印象がアップします。
それにより、売れる可能性が上がるだけでなく、やりきった気持ちがあるため、不安よりも期待感をもって構えられるでしょう。

最後に、キャンセルや再売出しはいつでもできると思うことです。
一度家の売り出しを始めて、売れ残ればそれ以降売れないという訳ではないです。

築年数の浅い物件ほど高く売れますし、時期次第で価格が上がるケースも多々あるでしょう。
また、販売活動をしているうちに、自分には必要ないと思っていた家の必要性を感じて使用するケースや、それを機に賃貸経営に活用するなどの活路に気づくこともあります。

すぐに売ることを目標とせず、いつか売れることを目標にすれば、不安は解消されるでしょう。

□まとめ

今回は、家が売れない主な理由や安易に取るべきでない行動、売れないときの思考方法についてご紹介いたしました。
当社は、不動産の買取から売却まで、様々な物件の取引を行っております。
不動産を売りたいと考えている方や、不動産について相談したい方はぜひお問い合わせください。

住宅をご友人に売却しようと考えている方は多かれ少なかれいらっしゃるでしょう。
確かに住宅の個人売買は、不可能ではありません。
しかしながら、その取引が何のトラブルもなく完了するとは言い切れないでしょう。
今回は不動産の個人売買に関して、詳しくご紹介いたします。

□不動産の個人売買のメリットとデメリットについて解説

住宅を手放したいと考えている方は、基本的に仲介を当社のような不動産会社に依頼される方が多数派でしょう。
一方で、ご友人に売ることにより個人で完結させることを希望されている方も実際いらっしゃいます。

住宅を個人で売却することは決して法律違反ではありませんし、可能です。
しかしながら、どのようなメリットを求めて個人売却し、どういったデメリットがついてくるのか、深く理解しておくことをおすすめします。

では、個人で済ませるメリットはどういった部分にあるのでしょうか。

不動産会社の仲介のもとで住宅を売買すると手数料がかかってきますが、個人で売買を済ませられると手数料がかかりませんよね。
それだけでなく、課税事業者である不動産会社を経由した取引であれば、家屋の売却に消費税がかかりますが、個人で売れば消費税が必要なくなります。

また、仲のいい血縁関係のある相手との売買であれば、トラブルも少なく、上手くいく可能性も高いかもしれません。

次に、個人で済ませるデメリットについてです。

まず、まだ買主が決まっていなければ、自分自身で探さなければなりません。
仲介を依頼したなら、様々な方法を駆使して販売活動を広げられますが、個人ですべてするとなると、販売活動にも限りが出てきます。
買う側から考えても、個人だけで売っているとなると、不安になるでしょう。

特に、個人間のやり取りは素人同士のやり取りですから、知識の欠如によって書類に不備が出たり、どちらかが突然に取引を中止したりする場合にパニックになる方もいます。
それから、個人間売買の多くは親族間売買の売買となると思いますが、その際の懸念点は金銭面です。
税務上の特例控除が適用されない可能性がある他、親族間売買では住宅ローンの審査が通りにくいとされています。
したがって、間に専門家を挟むことをおすすめします。

□個人間の不動産売買はするべきでない？

法律上、個人間での不動産売買は問題ありませんが、おすすめはできません。
本来であれば当社のような不動産会社が慎重に行う業務を、自分自身で全て決め、取引することが個人売買です。
専門知識が必須である不動産取引を個人で済ませるとなると、トラブルに発展してしまう可能性が、数倍に膨れ上がります。

おそらく住宅をご友人に売る選択をお考えの方は、ある程度不動産に関する知識をお持ちで、手数料や手間を省きたいという方が大半でしょう。
しかしながら、取引における工程はかなりの量である上に、トラブルとなってしまった場合、手数料どころの支出では済みません。

また、税金などに関する知識も不動産取引を行うのであれば必要でしょう。
以上の観点から、安全にご友人との住宅の売買を済ませるのであれば、仲介を通すことをおすすめいたします。

目先の手数料の省略を優先するあまりに、大切な人間関係に亀裂が入ってしまっては本末転倒です。
急がば回れという言葉がある通り、むしろ不動産会社を挟んだほうが結果的に早く取引が終わるというケースもあるでしょう。

以上が住宅などの不動産を個人で売却するメリットとデメリットです。

□個人間売買を検討している人であっても、不動産会社に相談することが重要！

不動産会社の仲介の下で売買するつもりがない方であっても、とにかく一度、当社のような不動産会社へご相談ください。

ご友人の方に住宅を売るという決断に至られたとしても、その不動産価値がどれほどかわからないまま売ってしまうと後悔が残る可能性があります。
査定依頼をしていただいたからといって、不動産会社を通して売却されることが確定するわけではないので、査定だけという手段も可能です。

知り合いの方やご友人との間で取引をしたい場合でも、言い値で売買金額を決めてしまうと、それこそトラブルになる可能性が高まります。
その言い値金額が相場より圧倒的に高い価格かもしれなければ、あまりにも安すぎる価格かもしれないでしょう。

その住宅の価値は、ネット検索だけで推し量れるようなものではありませんので、当社のような不動産会社で必ず一度、見積審査をされることをおすすめします。
また、不動産会社にご相談されたことをきっかけに、何か誤解されていたということに気づかれる方もいらっしゃるので、些細なことでもぜひご相談ください。

□まとめ

今回は不動産の個人売買に関して、詳しくご紹介いたしました。
不動産の取引には専門知識が必要であり、トラブルのリスクが大きいことを知っていただけたかと存じます。
不動産に関するトラブルは、家族間であっても頻繁に起こってしまうものです。
不動産会社をご利用される予定が全くなかったとしても、一度、ご相談ください。

「マンションっていつが一番売れやすいのかな」
「一番お得なタイミングでマンションを売りたい」

このようにお考えの方に向けて、マンション売却において売れやすい時期やタイミングの重要性について、経済情勢も含めて解説します。

□マンションはいつ売ればよいのか？

「マンションの売り時はいつなのか」と聞かれた場合、マクロな視点での売りどきとミクロな視点での売りどきがあります。

＊ミクロな視点での売りどきは3月から9月

1年というスパンで見たときに、マンションが最も売れやすいのは3月と9月になります。
3月に売れやすいのは、新生活が始まる4月までに新居への引っ越しを済ませようというニーズが高まること、合わせて企業の異動のシーズンとも重なることが理由です。
特に3月は過ごしやすい天気となるため心理的に内見にも訪れやすくなります。
2月から3月の間に売買を成立させることをゴールとして逆算すると、前年の12月頃から動き出すとスムーズに売却できるでしょう。

また、9月も企業の異動のシーズンになること、お盆の時期に休日があることから、購入を検討される方が見学に来られる方が多くなる時期です。
お盆や正月等の際、家族が集まって話し合う中で、マンションを売ろうと決心し、その後に相談に来られる方が多くなりますので、売り出し物件の数も増え、買いたい方からの問い合わせが増えて3月と9月にご成約になることが多いのです。

＊工事後はチャンス

マンションは十数年に一度の頻度で外壁塗装などの大規模な工事を行います。
この工事が終わった後に売却活動を行うことで、買い主にマンションの新鮮さをアピールできます。

部屋の中の掃除はできたとしても、マンションの外壁を自力で修復するのは難しいですから、大規模修繕工事は絶好の売却チャンスだと覚えておきましょう。

□経済情勢から見たマンションの売りどき

続いて、経済情勢というマクロな視点でのマンションの売りどきについて解説します。

＊マクロな視点での売りどき

新築マンションの相場が高いときは、売りどきと言えます。
なぜなら、中古マンションと新築マンションの価格は連動するからです。

新築マンションの価格が高騰すると、その値段に手が出ない層が中古マンションの購入を検討するため、自然と中古マンションの値段も高くなるのです。
たとえば、この2021年現在は不動産バブルと言っても良いくらいの様相を呈しています。

東京に住んでいる人の中には「10年前に3000万円で買ったマンションを4000万円で売ることができた」というような人もいます。
つまり、お金を払ってマンションを買ったどころか、逆に10年間で1000万円を貰いながらマンションに住んでいたということになりますね。

これは結果論に過ぎませんが、不動産バブルにおいてはこのような現象も発生するのです。

なお、不動産価格というのはその時の株価との相関性があると言われており、日経平均株価が高騰しているような現在では不動産価格も高くなります。
日銀が金融緩和を行って大量の日本円を発行することで金余りの状態になり、行き場を失ったマネーが株や不動産といった資産に流れているわけです。

住宅ローンの金利が低いときも売りどきです。
金利が低いと支払い総額が減るため、買い手が多くつきます。
したがって、現在のような低金利が続いてるうちに売却をするのが最も賢い選択となるでしょう。

2021年現在の日本のマンション売却市場は絶好の売りどきであることをご理解頂けたでしょうか。

□マンションの売却タイミングの重要性

上記の通り、同じ物件であっても売るタイミングによって売れやすさに違いがあります。
特に売却を避けたいタイミングとしては、以下の2通りです。

1つ目は、近所に大規模な新築マンションがあり、入居時期が被ってしまう場合です。
多くの場合、人々は新築マンションの方に流れてしまいますから、入居時期が被るだけで売却価格が何パーセント分か低くなってしまう恐れがあります。
「新築マンションが建つらしい」という噂を聞きつけたのであれば、建設が完了する前に売却を済ませてしまうのも一手です。

2つ目は、大規模な工事中の売却です。
先程、大規模工事後の売却はチャンスであるとお伝えしましたが、逆に工事中は不利になります。
なぜなら、内見にやってきた人がマンションの外観を見れないからです。
日当たりも悪くなるため、本来の物件の魅力を伝えきれません。

□まとめ

今回はマンションの売りどきについて、ミクロな視点とマクロな視点での両方から専門家が解説しました。
経済情勢など、自分ではコントロールできない要因もありますが、1年のうちの売れやすい時期に売却活動を行うといった自分でコントロールできる部分もあります。
3月と9月は、異動などの関係で売却におすすめの時期となっています。

その他、不動産の売却に関して疑問や質問等がございましたら、当社にお気軽にご相談ください。

「マンションを売ろうとしているけれど、内見の対応の仕方がわからない」

このような疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか。
この記事では、マンションを売る際の内見の流れや対応時のコツについてご紹介します。

□マンションを売るときの内見の流れ

まず、マンションを売る上で把握しておくべき内見の流れについて解説します。
内見は、最短のケースだと売りに出した翌日に希望者が現れることもありますね。

内見の流れとしては、何らかの広告を見て売り出し物件の情報を得た希望者が、不動産会社に問い合わせるところから始まります。
不動産会社側が売り主との日程を調整し、どの日の何時に内見を行うのかを決めることが通例です。

当日は、希望者が不動産の営業担当とともに物件に訪れます。
迎える側の売り主は、希望者と営業担当者が来る前までに物件の中で待つことになります。
普段住んでいる物件であったとしても、ある程度売り物としての体裁を保つ必要がありますから、掃除をして家具の配置などを整えておくのがマナーです。

ちなみに、内見の時間の目安としては1時間前後が一般的です。
ただ、早い人だと30分くらいで切り上げることもありますし、逆に細かいところまで吟味した上で購入したいという人であれば1時間以上滞在することもあります。

 □重要な考え方

続いて、内部見学において売り主が持っておくべき重要な考え方をお伝えします。
重要なことは、たった1つだけと言っても過言ではありません。
それは、買う側の立場で考えるということです。

不動産の売却に限らず、何かを売るときには買う人の気持ちを考え、自分ならどうして欲しいかという視点を持つことが重要になります。
その視点が持てれば、自然と掃除をするでしょうし、汚れた箇所を汚れたまま放置するようなことはしないでしょう。

もちろん、掃除をしておくというのは最低限の話で、売り物としてどう見せれば魅力的に買い主の目に映るかということも考えましょう。
たとえば、暗い部屋よりも明るい部屋のほうが「いい部屋」に見えます。
また、同じ部屋であっても家具の配置次第で体感する広さは変わってきます。

どうすれば広くて明るくて風通しの良い物件に見えるのかということをあれこれと工夫してみてください。
簡単にできることで言えば、窓拭きをしておくことや、不要な荷物を廃棄することなどができると思います。
特に、いつ内部見学の希望者が現れるのかはわかりませんから、売り出し期間は軽く掃除をするだけで済むように日頃からこまめな掃除を心がけましょう。

ペットを飼っているのであれば、ペットの毛や臭いが不快にならないかどうかチェックしてみましょう。
内見の希望者が猫アレルギーであるにも関わらず、猫とそのまま引き合わせてしまった結果内見自体が中止になってしまうなんて事態も起こりえます。

水回りなどで清掃に時間がかかるのであれば、清掃の業者に委託するという手もあります。
特に、長年住んだ家であれば、なまじ汚れや傷に慣れてしまっているがゆえに見過ごしがちです。
繰り返しますが、初めてその家に来た人がどう思うのかという視点は常に持っておきましょう。

 □内見希望者が少ないときに意識するべきこと

内見希望者が少ない場合は、原因を特定して改善する必要があります。
可能性として考えられるのは、以下の2点です。

1つ目は広告の問題です。
どれだけ良い物件であったとしても、人の目につかなければ内見を希望する人は現れません。
広告の量を見直し、ターゲットとする層にアプローチできているのかを再検討しましょう。

掲載画像を追加したり変更したりすることで、より情報量を増やすという選択肢もあります。
写真が極端に少なければ「写真を出せない理由でもあるのかな」と警戒されてしまいます。
2つ目は価格の問題です。
多くの場合、その物件の価値や周辺の相場に対して売り出し価格が高すぎることが原因です。
つまり、内見に行こうとすら思えないほど価格が高いわけですから、価格を見直す必要があるかもしれません。

もし、何らかの理由でその物件が周辺の物件と比較して価格を高くできる理由があるのであれば、それを言語化する必要があります。
その場合、単純に地元の人しかわからないようなその物件の良さを伝えられていないだけかもしれませんから、売り出し方を変えれば価格を下げずに済むこともあります。

□まとめ

マンションを売る際の内見の対応方法や手順について解説しました。
急な内見が発生して慌てることないがように、事前に流れを頭の中に入れておきたいところです。
内見希望者は購買意欲が高い人ばかりなので、丁寧な対応をして成約につなげましょう。

その他、不動産の売却に関して疑問や質問等がございましたら、当社にお気軽にご相談ください。

マンションの売却を検討されている方はいますか。
マンションの売却の手順と手続きはについて、複雑な点が多くあります。
初めての経験であると苦戦してしまうでしょう。
本記事では、マンションの売却の相場についてご紹介いたします。
熊本市でマンションの売却を検討される方は、ぜひ参考にしてください。

□マンションの売却の手順は？

マンションの売却には、6つの工程が必要となります。

まず1段階目は、情報収集です。
ここでは、３つの情報を収集していただきます。

1点目は、居住していたマンションのローン残債の確認です。
ローンが完済できていない場合は、マンションの売却で完済できるのかを確認しましょう。
そして、この情報を踏まえてマンションの売却計画を立てます。

2点目は、マンションの売却に必要となる書類の確認です。
基本的に、マンションの管理規約、その他購入時に受け取った書類が必要となるでしょう。
事前にこれらの書類の有無を確認して、書類が見当たらない場合は迅速に取得手続きをしましょう。

3点目は、周辺のマンションの売却相場です。
この情報は、査定額や売値を判断する際の参考になります。

2段階目は、マンションの査定の依頼です。
査定の際に、マンションの情報を伝える必要があります。
この情報について整理をしておくと、スムーズに査定を行えるでしょう。
また、査定には卓上査定と訪問査定がありますので、ご自分に合う査定方法を選びましょう。

3段階目は、不動産会社との媒介契約です。
この媒介契約では、売却前に売却の方向性と報酬についての契約を結ぶことです。
この媒介契約には、３つの種類があります。
それぞれの契約について、事前に理解をしておきましょう。

4段階目は、いよいよ売却活動です。
売却活動の中で、いくつかの手順を踏む必要があります。

まず、査定額と希望額、売却計画から売却価格を決めましょう。
次に、購入希望者の内覧の対応をします。
そして、購入希望者と条件について話し合います。
最後に、売買契約を締結します。

5段階目は、決済と引き渡しです。
値下げ交渉や引き渡しの日程についてを打ち合わせをします。
正式に売買が決まったら、契約書の読み合わせを経て署名と捺印をします。

6段階目は、確定申告です。
「売却の翌年の2月16日～3月15日の期間中に確定申告を行う」ということを覚えておきましょう。
手続きをスムーズに済ませるために、事前に必要書類を用意しておきましょう。

手続きを終えたら、納税又は還付を受け確定申告の完了です。

この6つの工程を完了したら、売買契約の締結完了です。
難しい部分もありますので、不動産会社と2人3脚で行うのがよいでしょう。

□マンション売却の相場は？

マンションの売却をする前に、ご自分のマンションの相場を調べられるでしょう。
この際には、不動産会社に調べてもらう方法と自分で調べる方法があります。
それぞれの方法について、解説いたします。

まず、不動産会社に調べてもらう方法です。
不動産会社の査定方法は、2種類あります。
簡易査定と訪問査定です。

出来るだけ迅速で正確な査定を求めている方は、訪問査定をお勧めします。
とりあえず調べてみたいという方は、手間と時間がかからない簡易査定がよいでしょう。

次に、自分で調べる方法です。
まず、自分で調べるには不動産の査定方法について理解する必要があるでしょう。
以下で、その査定方法を解説いたします。

不動産の査定方法は、3種類あります。
建物を査定する場合は、原価法を用います。
そして、土地を査定する場合は、取引事例比較法を用います。
最後に、収益物件を査定する場合は、収益還元法を用います。

マンションの場合は、取引事例比較法を用いることが多いでしょう。
この方法は、類似の取引価格を参考にして、時価と市場動向、物件の特別事項を取引価格に加味して査定を行います。

ご自分でやる場合は、査定額に誤差が出てしまう場合がありますので注意が必要でしょう。

□マンション売却での出費は？

マンション売却をする時に利益のみが出るのではありません。
様々な税金を収める義務があるため、出費もあります。

一般的にマンションの売却で必要となる費用は、不動産会社への仲介手数料、印紙税、譲渡所得税、抵当権抹消の登記に必要な費用でしょう。

但し、これらの費用は控除の対象になる場合もあります。
それは、以下の３つの場合に適用されます。

＊3000万円の特別控除を受ける場合

この対象となると、譲渡所得から最大3000万円を差し引けるのです。

＊所有期間が10年を超える場合

この対象となると、支払い義務のある譲渡所得税の税率を14.21%まで下げられます。

＊家の売却後に新たな家を購入する場合

特定居住用財産の買い替えと判断されると、譲渡所得税の支払いを次回まで延ばせます。

多くの出費がありますが、上記の特例をうまく利用してローンを売却代金で返済しましょう。

□まとめ

マンション売却の手順や相場を理解できたでしょうか。
査定や納税は、大変複雑になっております。
マンションの売却をされる際に、ご不明点がございましたら、お気軽にご相談ください。

住宅の購入の際に必要となるのが住宅保険です。
住宅保険の加入でお困りの方がいらっしゃいましたら、本記事を参考にしてください。
本記事では、住宅保険の種類をご紹介いたします。
皆様が保険について理解するためのお力となれれば幸いです。

□住宅保険の種類について

住宅保険には、種類がございます。
以下では、それらの住宅保険について紹介いたします。

住宅を購入される際に、皆さまがご加入を勧められるだろう保険の種類は、 主に2つあります。
それらは、火災の被害を対象とする保険と地震やそれに伴う災害の被害を対象とする保険です。

これらの２つの保険に加入する際に、保険の適用の対象を定める必要があります。
火災保険の場合は、建物と家財の中から保険の対象となるものを選ばなければなりません。
勿論、両方を補償することも可能です。

地震保険も、火災保険と同様に補償の対象を選びます。
但し、地震保険は火災保険とセットで契約をする必要があります。

上記では、２つの保険の概要と補償対象をご紹介いたしました。
以下では、これらの保険についてそれぞれ詳しく解説いたします。

□火災保険とは

火災保険の加入は必要なのでしょうか。
そして、火災保険はどのような災害に適応するのでしょうか。

火災保険の対象は、火災の他に水漏れといった11の被害です。
火災保険は、これらの災害により住宅が損害を受けた方へ、補償金を支給します。

但し、この保険に加入するには勿論、保険料を支払う必要があります。
保険料は、その保険の対象と内容、構造物の種類や立地により異なるでしょう。

そして、保険を契約する際に保険金額を設定します。
この保険金額とは、土地代を除いた評価額のことであり、災害により保険の補償対象となった場合に支払われる補償金の上限金額を指します。
この保険金額は、保険価額と同程度の大きさにするとよいでしょう。

なぜなら、損害を受けた場合に保険をかけている建物や家財と同程度の価値の物件を購入できるからです。
そして、修復をする場合には、ご自分が修理費を賄える程度の額がよいでしょう。

このように火災保険は、火災の被害以外に多様な災害を補償します。
ぜひ、これらの災害について調べてみましょう。
そして、万が一に備え、火災保険に加入するとよいでしょう。
災害に合った際の思いがけない出費を避け、皆様の思い出の詰まった建物と人々の安全を守る為に加入するのが良いでしょう。

□地震保険とは

さて、火災保険とセットで話題となる地震保険です。
地震保険の対象となる災害をご存じですか。

まず、地震保険は、火災保険では補償されない部分を補償する役割があるものとして捉えると良いでしょう。
具体的には、「地震・噴火・津波を原因とする火災・損壊・埋没・流出による損害」を補償します。

つまり、地震保険は火災保険と共に契約をする必要があります。

地震保険のみでの加入を認められない場合があるという点に注意が必要です。
火災保険の契約後は、比較的自由に地震保険への加入が認められます。
保険料を多く払う余裕がない場合は、 取り敢えず火災保険へ加入をしましょう。

しかし、日本は災害大国です。
皆さまご存知の通り、過去には日本で大きな災害も起こっております。
よって、万が一の事態に備えて地震保険へ加入するのもよいでしょう。

では、地震保険法という法律をご存知でしょうか。
この法律により、「保険会社等が負う地震保険責任を政府が再保険することにより、地震保険の普及を図る」と決まっています。

つまり、全ての保険会社は国と協力して、多くの方が地震保険の加入できるように努めているのです。
そして、災害被害を補償し、国民が安心して暮らせる社会を創ろうとしています。
法律で定められている通り、保険会社はリスクの分散のために、保険金支払責任の一部を政府へ転嫁しています。
したがって、地震保険とは政府と民間の契約となるのです。

この法律は、地震大国である日本ならでしょう。

また、政府に災害の補償の責任の一部を転嫁することにより、保険会社による補償内容と補償額の差異を無くし、競争原理が働かない様な仕組みを政府は導入しています。

政府は、地震保険が公共的な制度となるようにして、多くの方に加入してもらえる様に試行錯誤しているのでしょう。
そのくらいに、地震保険は皆様を守る為に必要な保険なのです。

最後に、地震保険は、建物と家財をまとめて対象としている場合が多いでしょう。
よって、どちらかを選ぶ必要がない為、補償範囲が広いと捉えられます。

地震保険は、火災保険とは違う点で重要な役割を果たしています。
これから起こりうる地震・噴火・津波の自然災害に備えて、火災保険と一緒に地震保険への加入を検討してみましょう。

□まとめ

住宅を購入される際に、住宅保険へ加入されるでしょう。
または、周りの人々に保険の加入を勧められます。
その際には、２種類の住宅保険の内容を理解しておくべきでしょう。

保険についてご不明点がございましたら、是非当社までお気軽にご相談ください。
皆さまが安心して住宅保険に加入するお手伝いをいたします。

このホームページは、各保険の概要についてご紹介しており、特定の保険会社や商品名のない記載は一般的な保険商品に関する説明です。取扱商品、各保険の名称や補償内容は引受保険会社によって異なりますので、ご契約（団体契約の場合はご加入）にあたっては、必ず重要事項説明書や各保険のパンフレット（リーフレット）等をよくお読みください。ご不明な点等がある場合には、当社までお問い合わせください。

住宅の購入を検討されている方はいらっしゃいますか。
住宅の購入の際に必要となる住宅ローンですが、その仕組みを十分に理解されているでしょうか。
本記事では、住宅ローンと任意売却ついて解説いたします。
これから住宅ローンを借りる為の準備を始める方、任意売却についてご理解いただけると幸いです。

□住宅ローンについて

皆さん住宅ローンを使ったことはあるでしょうか。

住宅ローンとは、住宅を借りる又は買う際に利用する銀行からの借金です。
多くの皆様がお家を買う又は借りる際に利用をされるでしょう。

住宅ローンを利用する場合の注意点は、その金額に応じて返済計画を立てる必要があるということです。
無計画な返済は、後のトラブルに繋がります。

その際に、住宅ローンの他に諸費用が掛かりるということを忘れないようにしましょう。
この諸費用について、以下でご紹介いたします。
返済計画を立てる際の参考にしてください。

まず、住宅ローンを借りる際に金融機関に手数料を払う必要があります。
一般的に、手数料の相場は3万円～5万円となっております。
金融機関によっては、融資額に対する割合を手数料とする場合もございますので、事前に金融機関に金額を確認しましょう。

次に、住宅ローン返済を保証する保証会社へ保証金を支払います。
保証金の支払金額は会社によって様々であり、数万円と具体的な金額を示しているところや、物件購入代金の2％といった一定割合を設定しているところがございます。

そして、火災保険や団体信用生命保険（団信）への加入にかかる保険料です。
多くの業者はこれらの保険への加入を必須とします。
場合によっては、保険加入料のみで数十万以上となるため事前の確認が必要でしょう。

最後に、契約書に添付する印紙税です。
住宅ローンなどの契約書を交わす際には、取扱う金額に応じて印紙税がかかります。
1000万円から5000万円の融資で2万円ほどの印紙税がかかります。

これらが、住宅ローンの返済と共に必要な金額となります。
このような大きな金額を1度に支払うことが難しい方もいらっしゃるでしょう。

□任意売却とは

住宅ローンの返済が難しい方は、任意売却という手段があるということを頭に入れておくとよいでしょう、

任意売却とは、住宅ローンを滞納している状況、あるいは売却金額より住宅ローンの残高が多い状況の中、債権者（借り入れ先の金融機関）と話し合いをしたうえ、同意を得て売却することです。

つまり、任意売却をすると競売と異なり、住宅ローンの滞納による差し押さえをされずに住宅に住み続けられます。

では、任意売却は通常売却と何が違うのでしょうか。
以下で、通常売却と任意売却の相違点を解説いたします。

通常売却と違う点は、ご自宅の売却金額よりも住宅ローンの残金が多く、全額返済が難しいと考えられる場合に行われるという点です。
一般的に、住宅ローンの契約を無ずぶ際に返済できるかどうかについて調査があります。
ただし、金融機関の同意を得た場合は任意売却という形でお金を借りられるのです。

なぜなら、任意売却を行うことにより競売を回避することにより、金融機関は比較的多くの値段を回収できるからです。

□任意売却のメリットとデメリットについて

先程、競売と任意売却の違いについて解説いたしました。
所有者の情報の保護についても相違点があります。
競売はインターネットで物件情報が公表されますが、任意売却の場合はそのようなことはないというメリットがあります。

そして、債権者と金額や日程の相談が密接にできることがメリットでしょう。
引っ越し費用については、債権者との交渉で引越し費用など諸費用の一部を売却資金から負担してもらえることもあります。
また、引っ越し日についても相談可能です。

任意売却にはこの様なメリットがありますが、注意点はあるのでしょうか。

まず、売却活動を迅速に開始することです。
出来るだけ早く売却をすることにより、希望の価格で売却ができるでしょう。
また、滞納している間は遅延損害金という利息以外の負担も増えていくため、早く売却することでこのような負担を減らすことにもつながります。

そして、業者選びについてです。
業者を選ぶ際は、実績が多い不動産会社に依頼しましょう。
なぜなら、より良い条件で売却を行うためには、豊富な知識量と経験が必要であるからです。

最後に、任意売却を行うことで信用登録をされる場合があるでしょう。
信用登録とは、金融機関のブラックリストです。
事故情報が登録されると、通常5年間は金融機関からの借り入れやクレジットカードなどの審査に通らず、融資やカードの発行が受けられなくなってしまう可能性もあります。

□まとめ

住宅ローンや任意売却についてご理解いただけたでしょうか。
住宅ローンの契約を検討されている方は、参考にしていただけると幸いです。
また、任意売却は注意点がありますので、ぜひ当社までご相談ください。

お家の売却をされる際の税金の納税についてご存知でしょうか。
お家の売却についてご検討されている方は、税金についてご理解いただけるとスムーズに売却を行えるでしょう。
そこで、本記事ではお家の売却の際に収める税金の種類とタイミングについてご紹介いたします。
今後のお手続きの参考にしていただけると幸いです。

□不動産売却の税金の種類について

不意動産を売却する際に必要となる税金の種類は、3つございます。
それらは、印紙税、譲渡所得税、住民税の3つです。
このうちのいくつかは耳にしたことがあるのではないでしょうか。
初めてこれらの言葉を知る方にも理解していただけるよう以下で説明いたします。

まず、印紙税についてです。
売却契約をする際に、売主と買主の両者が払うべき税金です。

支払いは、収入印紙を不動産契約書に張り付けする方法で行います。
金額は、契約金額に応じた金額です。
例えば、売却価格が500万円～1億円程度の一般的な土地やマンションなどであれば、5千円～3万円の印紙税がかかると考えておけばいいでしょう。

次に、譲渡所得税、住民税についてです。
これらの税金は、売却の際に利益が出ないのであれば納税義務がないものです。
そして、皆様の状況により税額は変動いたしますので、条件に合わせてシミュレーションいただけると幸いです。

課税譲渡所得に税率を掛けることで実際の課税金額が得られます。

この税率は一定ではなく、所有期間が5年以上の長期譲渡所得で20％、所得期間が5年以下の短期譲渡所得で39％となります。
つまり、所有期間が5年を超える不動産は、税率が半分程度低くなるのです。

次に、課税譲渡所得は、譲渡所得から特別控除を引いた金額です。
上の譲渡所得は、譲渡価格から取得費と所得人譲渡費用等の仲介手数料を引いた額です。

そして、上の取得費は建物を購入した価格から減価償却費を差し引くことで求められます。
減価償却費は、建物の取得価格と法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率、経過年数の積に0.9をかけた数です。

この様な方法で、譲渡所得税と住民税を求められるでしょう。
ただし、条件によって異なり計算が難しい為、不動産会社の方に計算してもらうのがよいでしょう。

□節税対策について

上で3つの税金について計算していただき、課税金額の大きさに驚かれたでしょう。
では、どのようにしてこの様な税金の負担を減らせるでしょうか。

＊3000万円特別控除を利用する

まず、特別控除の額を大きくしましょう。
特に多くの皆様がご利用される3000万円特別控除についてご紹介いたします。
この場合は、譲渡所得から3000万円引いた額に税率をかけて税額を出します。
つまり、譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税と住民税は課税されないことになります。

この特別控除は、以下の4つの条件を満たした場合にご利用いただけます。

1つ目は、売主がマイホームから離れて3年以内の売却であることです。
2つ目は、売却までに他の土地で不動産の利益を得ていないことです。
3つ目は、売却時から3年の間で3000万円特別控除を受けていないことです。
4つ目は、売主と買主に血縁関係がないことです。

以上の4点を満たした場合は、空き家であってもご利用いただけます。

＊特定居住用財産の買い替え特例を利用する

所得期間が10年を超えている場合は、規定の期間で新たな不動産を取得することでこの特例の対象となります。
この特例は、譲渡所得税の控除ではないことに注意が必要です。

こちらの特例の対象となる条件をご紹介いたします。

まず、売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産であることです。
そして、1億円以下での売買であることです。
最後に、10年以上居住していることです。

＊損益通算と繰越控除を利用する

損益通算とは、ある所得で損失が出たとき他の所得からその損失を差し引くことです。
こうすることにより、不動産売却が赤字になった場合も翌年以降に対応が可能となります。

このシステムは、以下の条件でご利用いただけます。

1つ目は、売主と買主が配属関係でないことです。
2つ目は、所得が3000万円以内であることです。
3つ目は、ほかの特例を利用していないこと。
4つ目は、売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っていることです。

以上の3つの特例控除をご利用いただくことで、税金の負担は減るでしょう。

□納税のタイミングについて

納税のタイミングは、税金の種類により異なります。

印紙税は、契約の提携時に収入印紙を用いて納税します。
消費税は、仲介手数料支払い時となりますので、売買契約時および決済・引き渡しの時点です。
譲渡所得税は、売却契約の翌年に所得税は確定申告の際に納付書にて、住民税は翌年分として4月以降に住民税納付書で支払いましょう。

□まとめ

不動産売却の際に納付いただく税金についてご理解いただけたでしょうか。
税金の納付のシステムについて理解することは、多くの方にとって難しいことでしょう。
何かご不明点ございましたら、当社までお気軽にご相談ください。

家を退去される際に、家の売却をご検討されている方いらっしゃいますか。
家を売却するメリットとデメリットについてご紹介いたします。
家を売却したいけど決心がつかないという方は、本記事をご覧ください。
皆様が納得のいく決断が出せるよう、尽力いたします。

□家の売却のメリットについて

家の売却がメリットとなるタイミングや不動産があります。
それらのケーズについて十分に理解していただき、皆さんが納得いく取引ができるようにしましょう。

まず、家の相場が高くなっている場合です。
この様な時期に家を売却することにより、買取値よりも高い値段で売却できるでしょう。
現在は、少子高齢化が進み、地域により不動産の価値が2極化しています。
ご自身の住む土地の家の価値について、今後の変動を予測してみましょう。

次に、家の売却で得た利益を現金化できる物件であることです。
現金化せずに家のままの状態で所有をしていると、その価値の変動により所有する物件の利益が上下します。
そこで、売却をして現金化することにより、利益を得やすく且つ遺産相続もしやすいでしょう。

また、売却により現金化する場合は、その資金で他のより住みよい立地にて住宅の買い替えが可能です。
引っ越しにより新たな環境での生活を望まれる方は、家の売却をして資金を貯蓄するとよいでしょう。

そして、売却で得た利益でローンを返済できるでしょう。
住宅ローンを完済すれば、銀行保証料が戻ってくるだけでなく、その後の利子負担がなくなります。

次に、税金が軽減されるでしょう。
家を売却せずに保有していると、その土地の固定資産税や都市計画税を払う必要があるでしょう。
家ごと土地を売却することで、そのような税金の課税義務から逃れられます。

最後に、家の保持をする際は家のメンテナンスが必要でしょう。
その維持費をかけない為に、家を売却するとよいでしょう。

これらの6つの点が、家の売却をするメリットだと考えられます。
この6つの中で魅力に感じる点がありましたら、家の売却をされるのがよいでしょう。
さて、家の売却のデメリットはあるのでしょうか。

□家の売却のデメリットについて

家の売却のデメリットは、4つあるでしょう。

まず、利益を得られなくなることです。
もしも家を賃貸という形で保有し続けたならば、家賃収入という形で収入を得られるでしょう。
よって、賃貸として高い値で貸し出しできる物件は、家の売却をせず家賃収入を得るべきでしょう。

そして、売却の費用が掛かるということです。
不動産を売却する場合には、譲渡費用として印紙税や測量費、仲介手数料といった費用が発生します。
これらの費用が重なり、予想以上に必要費用が高額になるでしょう。

次に、売却の手間がかかるということです。
家を売却する場合は、その買主を見つけて売買契約を無ずぶ必要があります。
しかし、買主が見つからない場合は、納得のいく取引ができない場合があります。
そして、予想以上に買主を見つける手間と時間がかかる場合もあります。

最後に、売却額が予想できないという点です。
家の価値は、時期によって異なるでしょう。
売却をする時期が悪い場合は、買取値よりも安くなり利益が得られません。

家の売却には、この様なデメリットがあります。
デメリットを把握したうえで、家の売却の決断を下されるとよいでしょう。

□売却をお勧めする家

上記でメリットとデメリットをご紹介いたしました。
ここで、具体的に売却をお勧めする家をご紹介いたします。

＊空き家の不動産

空き家は、経年劣化により状態が悪化しています。
手入れが行き渡っておらず、傷んでいる場合が多いです。

そして、空き家であると空き家特例措置法により、税金が通常の住宅の最大6倍となるでしょう。
空き家である状態が続くと、衛生面や景観に問題を及ぼす住宅として、固定資産税の軽減対象である住宅用地特例から外れます。
このような状態となる前に、空き家は売ってしまいましょう。

＊競合の家がまだ少ない場合

需要がある周辺の家は、いわゆる競合不動産といえるでしょう。
価格が安かったりエリアに数少ない家である場合は、その家の需要は高まります。
もしも、周りの家が自分の家よりも需要が高くなると、売却の手間が大きくなります。

逆に、競合の家が少ない場合は高く売却ができるでしょう。
その為、競合不動産が出来る前に、お早めの売却をお勧めします。

＊譲渡所得税を節税したい場合

譲渡所得税を節税する条件は、相続税の申告期限である相続開始から10ヵ月後の翌日3年以内に売却すれば、税金の負担が軽減されます。
このタイミングで家の売却を行うことにより、譲渡所得税を支払う必要がなくなるでしょう。

□まとめ

家の売却のメリットとデメリットについてご理解いただけたでしょうか。
このようなメリットとデメリットをご理解いただき、家の売却をされるとよいでしょう。
また、売却をお勧めする家についてもご自身の家と比較いただき、参考にされるとよいでしょう。
家の売却について、不安な点等ございましたら当社までお気軽にご相談ください。

「不動産が売れないときの対処法についてくわしく知りたい」
合志市にお住まいの方で、このようにお思いの方も多いでしょう。
そんな方に向けて今回は、不動産が売れないときの対処方法、ダブルローンとその注意点についてくわしくご紹介します。
是非参考にしてみてください。

□不動産が売れないときの対処方法について

不動産が売れないときの対処方法として、以下の方法が挙げられます。

1つ目は、価格を下げることです。
「問い合せが少ない」
「内覧希望がほとんど入らない」
売却活動を開始してからも上記のような状態が続くようであれば、価格を見直す必要があるでしょう。

このような状態が続く原因として、売却価格が高いことが挙げられます。
もう一度査定書や近隣の似たような不動産の価格を調査し、適切な売却価格を判断しましょう。

「問い合せや内覧希望はあるのに、なぜか売れない」
「相場に近い価格で売却を進めているが、売却に関して進展がない」
もし、このような状況であれば、価格に大きな問題はないとも判断できます。
そのような場合は、不動産自体に問題がある可能性があります。

原因を把握した上で、売却価格を下げるか否かを判断することが大切であると言えるでしょう。

2つ目は、不動産をより良く見せる工夫をすることです。

問い合せや内覧希望が一定数ある場合、価格は市場のニーズからかけ離れていないと判断できます。
それでも売却にいたらない場合、不動産の見た目に問題がある可能性があります。

この場合の対策としては、ハウスクリーニングやホームステージングが効果的です。
ハウスクリーニングは、10万円以下でも可能ですので、不動産の見た目を良くするためにも積極的に取り入れてみてはいかがでしょうか。

ホームステージングとは、良い住まいを演出することです。
物があふれかえっていたり、生活感が丸見えだったりすると、どうしても買い手の購買意欲は落ちてしまいます。
不用品を処分したり、内見前の清掃に少し気を遣ったりすることで、成約にいたる可能性は高まります。

3つ目は、買取を検討することです。

売却を急ぐ場合、買取を検討されても良いでしょう。
買取とは、一般の消費者ではなく不動産会社に不動産を買い取ってもうという売却方法です。
買取業者は基本的に即金で買取が可能なので、最短で数日から数週間で不動産を売却できます。

ただし、買取価格は相場の7割前後になるのが一般的です。
その点も踏まえて、検討するようにしてください。

□ダブルローンについて

上記で説明した以外の不動産が売れないときの対処方法の1つに、ダブルローンを利用することが挙げられます。

ダブルローンとは、その名の通り二重のローンのことです。
住宅ローンが残っている不動産の買い換えなどの際に利用されることが多いです。

既に住んでいる住宅ローンの他に、新たな住宅ローンを組んで新しい不動産を購入し、2つの住宅ローンの返済をしていきます。
単純に数万円する住宅ローンを2軒分支払うことになるので、負担が大きくなることは容易に想像できるでしょう。

また、住んでいる不動産の売却代金で全額返済できなければダブルローンを利用できません。
ただし、売却代金で全額返済できなくても、預貯金などから補充して全額返済できれば利用できます。

「不動産をできるだけ早く売却したい」
「売却予定時期が迫っている」
このような場合にダブルローンを利用することがおすすめです。
ダブルローンの利用に際しては、自分の所有する不動産がどのくらいの値段で売却できそうかを把握しておきましょう。

□ダブルローンの注意点について

ダブルローン利用時の条件としてはまず、現在ローンを組んでいる金融機関からの了承を得ることが必要です。なぜなら、住宅ローンは基本的には1度に1つしか借りることができないためです。

ダブルローンを利用できる条件として、返済能力があること、返済期間の条件をクリアしていること、現在住んでいる不動産を売却した代金などで住宅ローンの残債を全額返済できることが挙げられます。
売却代金だけで住宅ローン残債が全額返済できない場合であっても、不足分を預貯金などで返済できれば問題ありません。

利用に際して、年間のローン返済額が年収の30パーセントほどであることや、70～80歳までの間に住宅ローンを完済できるかといったことを考えておく必要があります。
年収の30パーセントということは、新旧のローンを併せた毎月の返済額が20万円であった場合に、毎年の返済額は240万円となり、年収は800万円以上が必要だということになります。

ダブルローンを組む際の注意点として、年間のローン返済額を年収の30パーセント以下に収めること、70〜80歳までの間に完済することが挙げられます。
この注意点を意識して、ダブルローンを利用するのか否かを判断することが大切であると言えるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産が売れないときの対処方法、ダブルローンとその注意点についてくわしくご紹介しました。
ダブルローンには多くの魅力がありますが、生活に大きな負担を強いる可能性があるため、利用に際しては家族でしっかりと話し合うことをおすすめします。
本記事に関して疑問等がありましたら、遠慮なくお尋ねください。

益城町で不動産の相続を検討されている方はいらっしゃいますか。
不動産の相続で気をつけていただきたいのが、固定資産税です。
固定資産税の仕組みや手続きに関してご不明点がある方は、本記事をご覧になってください。

□不動産相続の手続きの流れについて

相続の際には、保険や公共料金の相続に関する手続き全てを10ヶ月以内に終わらせる必要があります。
よって、皆さんが想像している以上に早急に相続の手続きを行う必要があるのです。
そこで、皆さまが不動産相続の手続きをスムーズに行えるよう、不動産相続の手続きの流れをご紹介いたします。

不動産を相続する際には、4つの手続きが必要となります。

まず、相続権の確認をします。
亡くなった方から残された遺産の相続権を調べましょう。

調べる方法は、以下の通りです。
亡くなった人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本をとり、相続人の確定をします。
法務局に亡くなった方の戸籍や相続人の住民票などを提出することで、相続情報一覧図にして証明してもらう制度を利用しましょう。

他にも、遺言書の確認をする必要があります。
公正の遺言書は役場で調べてもらいましょう。
直筆証書遺言の場合は、開封をせず家庭裁判所へ持参します。

そして、遺産の確認も必要です。
勿論、プラスとなる遺産もありますか、マイナスとなる遺産もあります。

マイナスとなる遺産が多い場合は、遺産放棄という方法も考えるべきでしょう。
3カ月以内に相続放棄の申し立てを家庭裁判所に行えば、親が遺した借金を返済する必要がなくなります。
但し、その他の遺産についても相続をする権利がなくなりますので注意が必要です。

次に、遺産の分割協議を行います。
基本は遺言書に沿って分割を行いますが、遺言書がない場合は遺産の分割協議が必要となります。
遺産分割で揉めそうになった場合は、即座に専門家へ相談しましょう。

次に、相続財産の名義を変更します。
実家の家や土地を相続する場合、土地と建物の所有権移転登記が必要です。
この相続登記の手続きには数々の書類の準備が必要となります。
事前に書類を揃えておくと、スムーズに手続きを進められるでしょう。

最後に、相続税の申告と納付をします。
課税価格は、遺産総額から基礎控除額を差し引いた額です。

上の式で相続税を計算した後、相続税申告書を作成します。
この作業はミスや期限切れを避けるために、税理士に依頼すると良いでしょう。
この書類が完成したら、相続者の住所地の税務署に提出します。

その際に相続税申告書と一緒に、不動産の場合は登記事項証明書、固定資産税の評価証明書、実測図などの書類が必要となります。

以上の4つの工程を、なるべく早めに理解をし、終わらせておくと良いでしょう。

□固定資産税の確認方法とは？

固定資産税を確認する場合は、以下を参考にしてみると良いでしょう。

土地や建物の場合、固定資産税評価額をもとに算出される課税標準額の1.4％が基本です。
この評価額は、3年に1回のペースで評価替えが行われ、実勢価格の7割程度となります。
この固定資産税の納税の回数は、一般的に年4回となります。

こちらについては、固定資産税課税明細書を確認するのが良いでしょう。

□不動産の相続の際の固定資産税は？

不動産を相続する際には、固定資産税を納めるにあたりどのような手続きが必要となるのでしょうか。
そして、相続の際は誰が納税者となるべきなのでしょうか。
以下で、不動産を相続する際の固定資産税の支払い方法について解説いたします。

勿論、不動産は相続された時点で、その不動産の相続人が納税義務を受けることとなります。

そして、この納税を始めるのは相続が確定した翌年からとなります。
このタイミングを間違えてしまうと、固定資産税は課税をされているため、滞納金を収めなければいけなくなるでしょう。
固定資産税の納税の初年度は、納税のタイミングに十分な注意が必要です。

この時に、不動産の名義の変更の手続きを忘れずに行いましょう。
そこで、法律的に相続者が決定し、納税の義務を受ける者も決定するのです。
この手続きを忘れた場合も、納税の時期を逃してしまい、課税をされ続ける為に滞納金を収めなければいけなくなるでしょう。

しかし、不動産の相続者が決まらない場合はどうなるでしょう。
この場合は、相続の可能性のある全ての人が納税義務者の対象となります。
よって、その中の誰かが代表して支払う必要があるでしょう。

なかなか誰が払うのかを決められない場合には、納税金額を割り勘して支払うのが良いでしょう。
繰り返しになりますが、この間も固定資産税の課税はされています。
滞納金を支払うことにならないように、支払い期日に注意をしましょう。

□まとめ

不動産相続の手続きについてご理解いただけたでしょうか。
相続手続きは、複雑で難しい部分が多くあります。
加えて、予想以上に手続きには時間をかけにくいです。
本記事を参考にして、円滑に手続きを進めましょう。
不動産相続についてご不明点ございましたら、当社までご連絡ください。

不動産の売却をご検討されている方はいらっしゃいますか。
お家の売却をされることが初めての方も多くいらっしゃるでしょう。
そのような方へ、お家と土地の売却手順をご紹介いたします。
皆様の不安を解消する為のお力となれれば幸いです。

□不動産売却の流れについてご紹介！

まず、不動産会社に相談をしましょう。
不動産会社のみではなく知り合いの不動産に詳しい人にも相談しましょう。

事前に情報収集をしたうえで、不動産会社を訪れるのがいいでしょう。
不動産会社を訪れる際は、お店の方の雰囲気と人柄を把握しましょう。
そして、必要な書類を揃えていくと手間が省けるでしょう。

ここで、不動産会社に不動産の値段査定をしてもらいましょう。

次に、不動産会社と媒介契約を結びます。
この時に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から媒介契約の種類を選びます。

「一般媒介契約」は、媒介契約を提携出来る不動産会社は複数も可能です。
そして、自分で買主を見つけた場合は仲介手数料が必要となります。
売買活動の報告は任意で行います。

「専任媒介契約」は、媒介契約を結べる不動産会社は1社のみです。
そして、一般媒介契約同様、自分で買主を見つけた場合は仲介手数料が必要となります。
売買活動の報告は、2週間に1回以上は必要となります。

「専属専任媒介契約」も、媒介契約を結べる不動産会社は1社のみです。
ただし、自分で買主を見つけた場合の仲介手数料は不要となります。
売買活動の報告は、1週間に1回以上は必要となります。

この3種類の媒介契約からご自分に合った契約を結びましょう。

そして、契約を結ぶ際は建物の破損状況や周囲のトラブルを告知書にて報告する必要があります。
これらについて、事前に整理するとよいでしょう。

次に、不動産の売却活動を開始します。
ここからは、買主ではなく不動産会社が主導となり行います。

物件の広告を出し、興味を持っていただいた方へ、案内と説明を行います。
この工程は、家主が行うことが通例となっています。

契約内容によっては、不動産会社から売買契約の報告を得られるでしょう。
そこでの反響から、交渉内容を決めましょう。
買い手の値引き交渉を受ける場合もあります。

ここで、交渉を経て購入意思が固まった人には、不動産経由で購入申込書を受け渡します。

次に、買主と売買契約を結びます。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行うことが多いです。

よって、売主は必要書類に不備がないように持っていく必要があります。
具体的には、実印、身分証明書、登記済権利書、印鑑証明書、そして収入印紙です。

契約内容の読み合わせや重要事項の確認、本人確認をします。
ここで間違いがないことを確認したら、いよいよ署名と押印をします。
以上で売買契約の締結が完了します。

次は、物件の引き渡しと決済です。

ここで、住宅ローンが残っている場合は特別な工程が必要です。
売主の住宅ローンが残っている場合は、融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。
物件にまだ銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消準備をします。

そして、売買契約後は、受け渡す土地の確定測量を計測します。
いわゆる、売却する不動産の範囲の測定です。

最後に、確定申告を行います。
確定申告では、売却により得た利益を報告します。
毎年2月中旬～3月中旬の1ヶ月の間に行う必要があるため、忘れずに実施する必要があるでしょう。

以上の手続きやステップを踏むことで、不動産の売買契約は完了します。
売却までには多くの時間を要することがあるため、時間にゆとりを持って売却活動を実施していくことをおすすめします。

□土地の売買の流れについてご紹介！

次に、土地の売買契約の流れを説明いたします。
土地の場合も、不動産と同じような流れで行います。

まず、境界線の決定です。
境界線の決定では、地積測量図と境界確認図が必要です。
これらの書類を参考にして、隣接地との境界を調べます。

次に、不動産会社と契約を結び、売却活動をします。
購入を希望する人から購入申込書を受け取り、売買契約を結びます。
この過程も、上記の不動産の売却手順と同じです。

以上が、土地の売却手順です。

□不動産売却にかかる期間についてご紹介！

さて、このような不動産売却にはどの程度の時間がかかるのでしょうか。

まず、不動産会社の決定までに2週間から1か月程度かかるでしょう。
そして、買主を見つけ、条件交渉を行うと3～６か月ほどになっています。
決済引き渡しで、2週間から1か月程度かかるでしょう。

これらを踏まえると、契約完了までに4～8か月かかります。
予想以上に長くかかる場合もありますので、余裕を持った早めの行動が必要でしょう。

□まとめ

不動産の売却の流れについてご理解いただけたでしょうか。
何かご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。